Иван И. е млад човек, от София. Решил е заедно със съдружник да направи малък магазин за цветя и декорации и естествено, ако търговията потръгне, да направи още такива търговски обекти. Сблъсъкът с действителността обаче се случва още при търсенето на подходящо помещение. В представите на Иван такава търговия може да се развива или на оживено място в центъра, или в голяма бизнес сграда с много работещи със стабилни доходи. Намира подходящо миниатюрно помещение в една от пресечките на булевард „Витоша“ на поносимата цена от 400 лева месечно. Но собственичката бави сключването на договор, докато в един момент не му съобщава, че цената се е удвоила. Подходящото място в представителна офис сграда се оказва 900 евро, защото вътре влизат многобройни такси за поддръжка, такса от оборота и т.нат.

Търсенето и намирането на подходящо помещение за търговия в центровете на големите градове в момента е дейност, за която трябват здрави нерви. Списъкът с такъв вид помещения е силно ограничен, защото повечето сгради по основните улици и булеварди у нас са изградени по времето на социализма и партерните помещения за търговски цели са по-скоро изключение. Тогава се е смятало, че в центъра на града трябва да има един голям Градски универсален магазин и нищо повече. Разбира се, у нас не е чак като в Москва, където разстоянието от един магазин до друг често е километри, но не е и като във Виена. България няма големи традиции в това отношение. Вече има много молове, но това е съвсем друг тип търговия.

Погледът на специалиста открива и други несъвършенства на този пазар, особено пред хората, които за първи път се захващат с търговия. Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ в консултантската компания „Фортон“, казва, че най-трудно се намират много малки и много големи помещения. По определени причини.
„Малките са много търсени, защото на площ от порядъка на 15-20 до 30 квадрата можеш да правиш практически много различни неща: цветя, бижутерия, часовници, бутикова парфюмерия, цигари и вестници, химическо чистене, каса за плащане на комунални услуги. Впрочем, този тип помещения първи свършват и в моловете“, казва Генев.

Помещения от 1000 и повече квадратни метра също се намират много трудно, а точно такива трябват на сериозните модни търговски марки с масов характер. На нашия пазар в момента има поне две известни модни марки, които искат да открият обекти, но все още търсят помещения. Едната е испанската Mango, която откри първия си магазин преди години с франчайзингов договор, но после го закри и сега иска да навлезе с оригиналната си концепция.

Другата е американската Forever 21, която успя да наеме подходящо помещение единствено в мол „Парадайз“, но се затруднява да открие още други обекти.
Няма и как да е иначе, още повече, че в началото на демокрацията дори там, където имаше партерни магазини на голяма площ, те бяха разделяни на по-малки магазинчета.
„Липсата на подходящи помещения в центровете на градовете е нормална ситуация за България, като се има предвид, че тези обекти не са резултат на някакво целенасочено планиране за създаване на търговски зони. Понякога и обособяването на площи от над 200 квадрата се оказва предизвикателство, а още повече от 500-1000 квадрата“, казва Боряна Пенева, мениджър „Търговски площи“ в „Колиърс“.

Официалните данни за заетостта на търговските площи потвърждават тенденцията на недостиг. Според „Колиърс“ през 2016 г. свободните търговски площи в моловете в големите градове са продължили да намаляват. Във вече утвърдените търговски центрове заетостта е около 98-99%, а дори в тези, които имат поне две години работа зад гърба си, заетостта е около 94% .

Предлагането на търговски площи на главните търговски улици в столицата намалява спрямо предходния период - свободните площи в София например са в размер на 6%, а на бул.”Витоша“ – 3%. Тенденцията ще остане същата и през 2017 г., смятат от компанията. Разбира се, говорим за големите градове, в които има оживена търговия заради по-платежоспособното население.

Наемните нива остават стабилни и експертите не очакват промяна скоро. Според компанията MBL именно затова инвестицията в магазин на главна търговска улица е разумен ход, тъй като доходността от подобен обект в момента е между 5,5 и 6% с изгледи да нараства през годините.

Според Росен Генев нормалният ръст на наемните цени особено в добре функциониращите молове би трябвало да е около 10% на годишна база при сегашната ситуация. Но през 2016 г. въпреки намаляващия брой свободни площи и относително стабилното търсене, цените са се увеличили доста по-скромно – с около 5%.

Трябва да се има предвид обаче, че на този пазар има известна динамика и търговските обекти, където и да се намират, непрекъснато се закриват и се откриват нови. Отдавна са в миналото и няма изгледи да се върнат времената, когато един магазин е стоял на едно и също място по 20 години. В съвременната търговия има моди, а и някои неизбежни промени, свързани с новите технологии. Само преди 10 години например за магазин за телевизори е трябвало площ почти два пъти по-голяма отколкото сега. Освен това днес е модерно да се откриват аптеки и заведения за фрешове. Утре тези тенденции могат да отстъпят място на други.

Има още една тенденция, засягаща по-големите търговски площи – през 2016 г. освободените от Carrefour повлияха осезаемо на пазара в София, давайки отражение в значително по-висок процент на свободни площи в сравнение с предходната година. Изглежда през цялата 2017 г. ще се търсят наематели за тези пространства, въпреки че някои вече са заети.

Районният кмет в столицата или в което и да е населено място може значително да повлияе на пазара на търговски площи в която и да е посока. И ролята им не се изчерпва само с изграждането на инфраструктурата. Общината или КАТ например могат да разрешат или да забранят прословутия ляв завой с колата, за да се влезе в даден търговски обект, с което могат да улеснят или да затруднят достъпа до него.

Общината може да решава дали дадена улица в центъра да е пешеходна или не и дали да се обособят паркинги на нея. С което може тотално да промени облика й. Примерът със столичния булевард „Витоша“ е доста показателен. Докато се изграждаше метрото, зоната бе напусната напълно от модните магазини, които не се върнаха след превръщането й в пешеходна зона и мястото им бе заето от заведения за хранене. Поради простата причина, че клиентите на луксозните модни магазини нямат навика да идват до тях пеш или с метрото и липсата на автомобилен достъп обезсмисли присъствието на такива магазини по булеварда. Сега там, където има малки помещения между заведенията, те са заети от продавачи на алкохол, цигари и вестници.

Според Росен Генев сътрудничеството между собствениците на големи търговски центрове и местните власти може да доведе до нова тенденция, която вече е налице в доста градове в западна Европа. Става въпрос за изнасяне на редица общински и държавни служби в моловете, например плащане на данъци и такси, издаване на паспорти, справки за различни дейности, които касаят много хора. Въпрос на разбирателство е между двете страни и ако някой у нас се престраши да опита, ще се получи добра синергия. Същото важи и за касите за плащане на комунални услуги, разликата е, че тези предприятия са частни дружества. Тяхното място според Генев е също в моловете.

След 2006 г., когато в България започнаха да функционират молове, се случи още една вълна на строителство на такива модерни търговски центрове – между 2011 г. и 2015 г., когато бяха довършени много от замразените заради финансовата криза проекти.

По отношение на това дали можем да очакваме и трета вълна в изграждането на молове, експертите са единодушни. „Поне в близко бъдеще това няма как да се случи“, казва Боряна Пенева от „Колиърс“. Според нея единствената активност в това отношение ще е евентуалната смяна на собствеността на някои проекти или на модела на управлението им.

Росен Генев също не очаква нови молове от сегашния класически тип. Според него новият тренд на пазара на търговски площи е по-скоро в изграждането на проекти със смесено предназначение, в които има и търговски площи. „Това ще са комплекси с много жилища, офиси, хотели и търговски части, каквито в момента на хартия има много, но реално ще се строят по-масово през следващите 3-4 години“, смята той. Пример за подобен проект е пуснатият тази година в експлоатация „Сан Стефано Плаза“ срещу националната телевизия. Друг проект, но многократно по-голям, е „Гранд Каньон“ в столичния комплекс „Младост“ на турската „Гаранти Коза“, който е в етап на проектиране и отчуждаване на терени.

По отношение на търговските части това ще бъдат нови за нашия пазар продукти и е все още загадка как те ще бъдат възприети от хората. Затова според Генев е малко вероятно в тях наемите да са до такава степен функция на оборотите както е сега в класическите молове. Там наемът има една твърда част, към която се добавят различни такси за общи части и поддръжка и една трета част, която представлява процент от оборота.

При смесените проекти това е малко вероятно, още повече, че оборотите в търговията на дребно в България през последните 3 години постоянно се увеличават. Но в тези комплекси е неизвестно дали и как може да се привлече посетителски поток.

Всъщност, ако се гледат глобалните тенденции в търговията, България е все още с потенциал за ръст. Защото въпреки многото нови молове, по търговска площ на глава от населението сме все още на последно място в ЕС. В това отношение България е все още развиващ се пазар и потенциалът за ръст е все още много голям.