Как да развием София

Анализ на града трябва да покаже в кои квартали има концентрация само на жилища, за да се насочват там инвестиции в бизнес и обществено обслужване. Така ще направим микс от функции, за да намалим броя на ежедневните пътувания с автомобил, казва главният архитект на столицата Здравко Здравков

ДАРИНКА ИЛИЕВА

София не трябва да се разпростира, а да се събере и да използва потенциала на бивши индустриални терени, в които да се съсредоточат микс от функции – жилища, бизнес зони и обществено обслужване. Така вижда развитието на столицата главният архитект Здравко Здравков.

„Общата тенденция за развитие на големите градове е за съсредоточаване на все по-голям брой обитатели в тях. Последната статистика, изготвена от "Софпроект", показва интересна демографска прогноза - в България естественият прираст на населението ще намалява, но в София ще се увеличава механичният. Очаква се през 2050 г. в столицата да живее 1/4 от населението на страната. За съжаление, тази тенденция населението да се концентрира в големите градове е световна. Затова оттук нататък трябва да си отговорим как искаме да развиваме София“, обяснява Здравков.

Това обаче не значи, че столицата трябва да се разпростира към нови територии. Развитието трябва да се търси в потенциала, който в момента има градът. Това са бившите научно-производствени зони – индустриални терени, бивши военни поделения и изоставени жп ареали. Става дума за терени в целия град, създадени по времето на социализма, в които се е развивало някакво производство, но сега масово пустеят. „Просто трябва да огледаме всичко в града, което може да използваме като възможност да развием София дисперсно“, смята Здравков.

Така например бившата научно-производствена зона „Хладилника“ - между булевардите „Черни връх“ и „Никола Вапцаров“, кв. „Кръстова вада“ и Борисовата градина, вече привлича инвеститори - „Гелак", "Симид" и „Райфайзенбанк“.

„Имаме идея там да направим едно истинско градоустройство с модерна визия, комуникационно обезпечено и да излезем от това проектиране на градоустройството на дребно. Тези комплекси ни дават възможност за по-мащабно градоустройствено планиране. Идеята не е да се правят комплекси от типа на „Люлин“, „Младост“ и „Обеля“, а да се направи смесена многофункционалност. Когато в един офис работят 1000 души например, най-добре е те да живеят наблизо, да има детска градина, училище, заведения. Така тези хора ще ползват максимално къси пътища за придвижване и няма да създават трафик в града. Затова трябва да намерим правилните модели за придвижване. Наскоро гледах репортаж как целия център се обезлюдява през нощта и в повечето жилищни сгради вечер прозорците са тъмни. Наблюдавам това ежедневно, защото живея в района. Центърът през деня е изключително жив, с кафенетата, с офисите.

Но нощем сградите са празни. И точно това е една от задачите, които имаме - да анализираме къде в града са концентрирани само определени функции, за да направим тази смесена многофункционалност, като насочим други и да създадем тези кратки пътища на придвижване. Тоест задачата ни, е не да разпиляваме града, а да го концентрираме, за да осигурим кратки връзки и да стимулираме определен тип обитаване“, казва главният архитект на София.

Затова при изработването на дългосрочната визия за развитие на София до 2050 г. ще се направи анализ на целия град – квартал по квартал, за да се види къде има съсредоточаване само на определени функциии и кои липсват. „Например в квартали като „Слатина“ и „Дървеница“ липсва този микс от функции. Трябва ни тази картина на града, за да можем чрез механизми на закона да насочваме определен тип инвестиции на места, на които те липсват, за да накараме хората да намалят броя на ежедневните пътувания. Целта ни е да стимулираме пешеходните придвижвания. Наясно сме, че няма да стане от днес за утре", казва Здравков.

Подобен анализ, но на зелената система на столицата вече се подготвя с помощта на експерти от Университета по архитектура, строителство и геодезия. Целият град е бил сканиран със сателит, а сега данните се сравняват с параметрите на озеленяване, заложени в Общия устройствен план на столицата. Така общината ще е наясно в кой район има недостиг и ще може да насочва към него механизми за компенсаторно или линейно озеленяване.

Такъв анализ - на функциите в града, е направен в Париж. След него общината там започва да насочва инвестиции в обществени функции в териториите само с жилищно строителство и обратното – жилища в бизнес районите. Амбицията на екипа на Здравков е това да се случи и в София.

Иначе дългосрочната визия на София трябва да е готова до есента на 2018 г. Тя трябва да даде отговори как столицата да се развие като зелен, иновативен и привлекателен град за живеене.

Сред най-големите предизвикателства пред София са екологичното състояние, планирането на града и мобилността. Общинското предприятие “Софпроект” приключва процедурите по избор на експерти, които ще подготвят анализ по 7 теми - хора, идентичност и култура, транспорт, околна среда, градска среда, икономика и управление. След информационни кампании, социологически и икономически изследвания ще стартира серия от дискусии с граждани, от които трябва да произтекат и конкретните цели по всяка тема. Успоредно с това ще започне и работата по промяна на Общия устройствен план на София.

Заради една от основните задачи на визията – превръщането на София в град на хората, столицата привлече като консултант известния датски урбанист Ян Геел. Неговият екип прави анализ по четири теми – градски характер, мобилност, качество на публичните пространства и публичен живот.

Но колко още хора може да поеме столицата? „Очевидно София може да поеме още хора, защото няма анализ колко от построените жилища са обитаеми. Освен това пазарът на имоти показва, че има траен ръст на нарастване на цените, а това говори, че има и търсене. Така че броят на имотите в София, в които може да се строи, дава възможност градът да продължава да се развива. Отделно има огромен потенциал във вече изградени структури да се намери достатъчно място за нови. Идеята е да уплътняваме града, където има такава възможност, а не да се разширяваме на нови територии. Обратно на разпростирането, София трябва да бъде събрана“, смята Здравков.

Той разказва, че напоследък има доста проекти за луксозни жилищни комплекси, които използват бивши земеделски земи.

“Какво обаче е луксозното на тези комплекси? Джейн Джейкъбс ги нарича гета за богати, защото животът в такъв комплекс те ангажира да ползваш ежедневно автомобил. Създаването на такъв комплекс без да е обезпечен с транспортен достъп, прави хората, които го обитават, зависими от автомобилите”, обяснява Здравков.

Намерения за няколко такива комплекса има в скъпите южни територии, които обаче щели да се обслужват от тесен път, по който две коли не могат да се разминат. „Когато по него искаш да вкараш трафик от 1000 коли, трябва да си даваш сметка, че сутрин тези хора трябва да отидат на работа. Същото нещо е с комплексите, които биха се направили във Владая например. За да имат своята луксозност, те трябва да осигуряват добър транспортен достъп на хората“, категоричен е Здравков.

И дава пример за негов колега от Германия, на когото предложили подобен инвестиционен проект. Той отказал, защото продуктът не бил стабилен и никой не би инвестирал в него.

„Този комплекс, който се продава, е урегулиран поземлен имот, тоест продава се УПИ, а не готова къща. И, ако ти си построиш къщата за 2 години, това не значи, че всички, които са си купили имот в този луксозен комплекс, също ще са си построили своите. За да е луксозен такъв комплекс, той трябва да бъде изграден изцяло. На Запад такива имоти се продават, образно казано, дори с тоалетната хартия вътре. А в България ти продават инвестиционен проект, който те обрича в следващите 10-15 години да живееш на строителна площадка. Завършваш си къщата, гледката към Витоша ти е осигурена, но 10 години наоколо виждаш само строителни отпадъци и живееш на луксозна строителна площадка“, казва Здравков.

И затова откакто е главен архитект на София, задължава инвеститорите да обезпечат поне проводимостта на улиците за подобни комплекси. Заради липсата на подобно изискване досега общината в момента не може да инвестира в канализация например. “Защото улицата е изградена, формално на място я виждате, но в квартали като "Кръстова вада", "Витоша ВЕЦ-Симеоново" и "Манастирски ливади", те не са общинска собственост, а са частни. И тепърва започваме да отчуждаваме такива улици и да водим безкрайни пазарлъци за всяко парченце, за да го отвоюваме”, обяснява Здравков.

Но в града все пак има потенциал. Например в северните райони. „След изграждането на Северната скоростна тангента цените на имотите там значително скочиха. Ние сме длъжни да обезпечим напречните връзки и сме готови с проектите за бул. "Рожен" и Източна тангента до "Левски Г". Когато ги направим, постепенно и там ще започне концентрация на инвестиции. Новите градски булеварди винаги променят средата около себе си. Виждате как около "Черни връх" с изграждането на метрото се фокусираха огромни инвестиции, защото се търсят добрите възможности за придвижване“, убеден е Здравков.

Според него северните територии са изключително подценявани, въпреки че чисто географски, са доста по-близо до центъра в сравнение с "Младост" например.

А районът около Централна жп гара според арх. Здравков е показателен за неизползвания потенциал на града – въпреки голямата си привлекателност заради добрата транспортна обезпеченост и близостта до центъра, инвестициите там са нулеви.

Друга пренебрегвана територия е тази на север от бул. „Сливница“, която е изключително близо до метро и с пряка връзка до центъра за по-малко от 10 минути.

„В същото време ценовият клас на жилищата там е няколко пъти по-нисък в сравнение с този около Докторската градина, където са топ имотите. С градоустройствени намеси от общината, там може да се повиши нивото на прилежащото пространство и да изчезне тази маргинализация от района. Да, имотите може да не достигнат цените на тези около Докторската градина, но постепенно може да се повиши качеството на живот“, смята Здравков.

Според главния архитект територията около бившия металургичен комбинат „Кремиковци“ трябва да се развие като зона с микс от функции – обитаване, леко производство или логистика и обществени функции.

„Кремиковци“ има потенциал, защото има всички възможни инженерни връзки. При условие, че липсва натиск за жилищно строителство - няма тенденция София да се превърне в град-държава и да стане 4 милиона, мястото му отново е на смесен комплекс с различни функции - обитаване, безвредно производство или логистични бази.

„Трябва да се намери начин тази територия да функционира. Концентрацията само на производство отново ще ангажира огромен брой хора да правят ежедневни транзитни пътувания до града“, убеден е Здравков, говорейки за „Кремиковци“.

Въпреки многото намерения за изграждане на бизнес зона там, засега в общинското направление по архитектура и градоустройство няма внесен официален проект. Иначе Здравков е виждал разработки за територията и като логистична база, и като жилищни комплекси, но залитането в крайности според него не е правилно.

„Трябва да се намери комплекс от смесени функции, който да дава късите връзки на придвижване. Може да стане модерен технологичен парк например, но със система за обитаване, защото иначе голям брой хора ще изминават ежедневно това разстояние до „Кремиковци“ и обратно, за да стигнат до работа. Важни са и обществените функции, защото без тях хората също ще са ангажирани да возят децата си до училище или детска градина“, казва главният архитект на София.

Иначе в момента големите инвестици се фокусират в бивши индустриални терени. Такива примери са намеренията на „Гаранти коза“ за мегакомплекс „Град в града“ с 4 кули на мястото на бившия завод „Балканкар“ близо до „Пирогов“ и 200 дка между бул. „Никола Мушанов“ и ул. „Житница“ - където също е бивш завод „Балканкар“. Там първо латвийски фонд искаше да изгражда мултифункционален комплекс, а сега интерес имат турски инвеститори. Според Здравков тези терени са привлекателни за инвеститорите, защото са големи като площ и в повечето случаи имат абсолютно всичко – ток, вода, пътища, и дават възможност да се направи микс от функции с жилищно строителство, обществено обслужване, офисна площ и хотелска част.

Наскоро пък Столичният общински съвет спря строителството на 43-етажна сграда на НИКМИ в терен, отреден за озеленяване в „Стрелбище“. Съветниците прекратиха процедурата по промяна на подробния устройствен план на имота при булевардите „България“ и „Петко Тодоров“. По случая собствениците са завели дело срещу Здравков заради отказ да изпълни решение на съда от 2016 г. и да допусне промяна на плана. Заради отказа главният архитект трябва да плати 10 500 лв. глоба, а освен това срещу него има и сигнал в прокуратурата. Общината отговори с проверка на всички техни сгради и сезира ДНСК за нарушения в една от тях.

„Все още нямаме решение за сградата на НИКМИ, тъй като според съда съм длъжен да издам разрешение. Поискаха нова глоба. Давах обяснения в полицията по жалба, че едва ли не се героизирам. Нямам такива амбиции. Има решение на СОС от 2009 г., който е отредил терена за озеленяване и смятам, че това решение е правилно. Търсим правни механизми да обжалваме. Битката там продължава и няма да е лесна. Ако инвеститорите проявят разум, както намерихме възможности да спасим двора на 139-о училище от застрояване и предложихме общински терен, за да решим проблема. И с НИКМИ бихме провели такъв разговор, но на тази маса трябва да седнат двете страни. В конкретния случай отсрещната я няма. Но, ако са решили да водят война със Столична община, ние продължаваме битката“, категоричен е Здравков.