Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 1
authorАвтор: Румяна Дeнчeва

Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение

Най-четени

Косово забрани вноса на картофи и мед от Северна Македония

Косово забрани вноса на картофи и мед от Северна Македония

Косовското министерство на търговията и промишлеността наложи днес забрана за внос на картофи и мед от Северна Македония в отговор на забраната за внос на жива риба за зарибяване от Косово в Северна Македония, предаде агенция МИА. Министерството съобщи, че това е реципрочна мярка, която започва да се прилага от днес и ще остане в сила,

"Ромските палати" - архитектурен феномен 
в Румъния, който смущава (Видео)

"Ромските палати" - архитектурен феномен в Румъния, който смущава (Видео)

В румънските полета и околностите на градовете невероятни азиатски пагоди блестят с хиляди орнаменти, отличавайки се рязко от скромните къщи наоколо: това са "ромските палати" - нов архитектурен феномен, издаващ стремежа към социален престиж в средите на едно маргинализирано малцинство. Тези палати, изникнали с хиляди от края на комунизма със

Отвориха офертите за надзор при строежа на 54 км от пътя Видин - Ружинци

Отвориха офертите за надзор при строежа на 54 км от пътя Видин - Ружинци

Отворени са офертите в обществената поръчка за строителен надзор при модернизацията на 54,3 км от път I-1 (E-79) Видин - Ботевград, в участъка от Видин до Ружинци. Индикативната стойност на поръчката е близо 6,9 млн. лв. без ДДС. Проектът ще се реализира със средства от републиканския бюджет. Тръжната процудура е в три обособени позиции.

Иск срещу България за 80 млн. евро 
заради КТБ отхвърлен окончателно (Обзор)

Иск срещу България за 80 млн. евро заради КТБ отхвърлен окончателно (Обзор)

Владислав Горанов и водещи кантори спечелиха арбитражи за 1,7 млрд. лева Съд във Вашигтон отряза претенциите на Омански фонд заради отнетия лиценз на финансовата пирамида на Цветан Василев Международният център за разрешаване на инвестиционни спорове във Вашингтон е отхвърлил окончателно на 13 август иска на Държавния резервен фонд на Оман срещу

Петкова: Уведомили сме ЕК, че искаме да  увеличим капитала на ТЕЦ „Марица Изток“ 2

Петкова: Уведомили сме ЕК, че искаме да увеличим капитала на ТЕЦ „Марица Изток“ 2

През месец октомври трябва да бъде нотифициран пред ЕК механизмът за капацитет на ТЕЦ „Марица Изток 2“. Това каза министърът на енергетиката Теменужка Петкова пред журналисти, предаде  „Фокус“. Във връзка с ТЕЦ „Марица Изток 2“, тя посочи, че процесът се развива. „Ние сме изпратили информация до ЕК,

На плюс! Фискалният резерв  е 11,8 млрд. лв., не е бил толкова  от март 2016 г.

На плюс! Фискалният резерв е 11,8 млрд. лв., не е бил толкова от март 2016 г.

В Сребърния фонд има 3 млрд. Заради ниските лихви парите не носят доходност, но и рисковете за тях са малки Парите във фискалния резерв отново са над 11 млрд. лв. Към 30 юни т.г. 10,82 млрд. лв. от тях са на депозит в БНБ и в търговски банки, а 450 млн. лв. са вземанията от фондовете на Европейския съюз.

Автоматите за билети в столичния транспорт "спестили" 70 000 лева от ресто

Автоматите за билети в столичния транспорт "спестили" 70 000 лева от ресто

За четири години автоматите за билети в столичните трамваи и тролеи са ощетили пътниците със 70 000 лева. Това е сумата от невъзстановено ресто. Стотици пътници в София всеки ден се сблъскват с този проблем. Трябва да разполат с точно приготвена сума -1 лев и 60 стотинки. В противен случай - получават билет, но не и ресто.

Големите предприятия с ERP системи получават алтернатива от НАП

Големите предприятия с ERP системи получават алтернатива от НАП

Предприятията с приходи от продажби над 16 млн. лв., стойност на активите по баланс над 8 млн. лв. и персонал от над 50 души (за които са налице поне 2 от трите критерия) и чиито продажби в брой са под 5% от приходите, ще могат да изберат да ползват и софтуер за управление на продажбите (СУПТО), който създава стандартизиран одиторски файл,

Британската икономика се сви през второто тримесечие с оглед на Брекзит неизвестността

Британската икономика се сви през второто тримесечие с оглед на Брекзит неизвестността

Британската икономика се сви изненадващо през второто тримесечие за пръв път от 2012-а година насам, тъй като страната е изправена пред доста несигурно бъдеще относно плановете ѝ за напускане на Европейския съзю в края на октомври. Това разкриват предварителни данни на официалната британска статистика ONS, цитирана от БНР

1547 лева средно на човек, 2/3 от тях - за храна, сметки, данъци и транспорт

1547 лева средно на човек, 2/3 от тях - за храна, сметки, данъци и транспорт

Доходите се вдигат за година с 4,9%, разходите - с 5,3 на сто С 4,9% се повишава доходът на човек от домакинство през второто тримесечие на годината спрямо същия период на миналата година. Така сумата става 1547 лв. В същото време растат и разходите. За година те са се увеличили с 5,3% до 1402 лв. Две трети от тази сума отиват за храна,

Най-коментирани

Днес обявяват кандидатите за стратегически инвеститор в  АЕЦ "Белене"

Днес обявяват кандидатите за стратегически инвеститор в АЕЦ "Белене"

Министерството на енергетиката ще обяви имената на компаниите, които кандидатстват за стратегически инвеститори в АЕЦ "Белене". Това ще стане на пресконференция от 10 часа в сградата на министерството. Срокът за подаване на заявления за участие в конкурса изтече вчера. До този момент единствено руската държавна компания "Росатом" е обявила,

Руско издание: Русия дава на България последен шанс да пусне в ход АЕЦ "Белене"

Руско издание: Русия дава на България последен шанс да пусне в ход АЕЦ "Белене"

България прие заявката на руската корпорация "Росатом" за участие в изграждането на АЕЦ "Белене", отбелязват в заглавия руски издания. София вече инвестира в строежа на АЕЦ "Белене" 3 милиарда лева; днес централата разполага с два реактора и площадка, на която да бъде построен енергийният обект, пише специализираният сайт "Нефтегаз",

Иск срещу България за 80 млн. евро 
заради КТБ отхвърлен окончателно (Обзор)

Иск срещу България за 80 млн. евро заради КТБ отхвърлен окончателно (Обзор)

Владислав Горанов и водещи кантори спечелиха арбитражи за 1,7 млрд. лева Съд във Вашигтон отряза претенциите на Омански фонд заради отнетия лиценз на финансовата пирамида на Цветан Василев Международният център за разрешаване на инвестиционни спорове във Вашингтон е отхвърлил окончателно на 13 август иска на Държавния резервен фонд на Оман срещу

Отвориха офертите за надзор при строежа на 54 км от пътя Видин - Ружинци

Отвориха офертите за надзор при строежа на 54 км от пътя Видин - Ружинци

Отворени са офертите в обществената поръчка за строителен надзор при модернизацията на 54,3 км от път I-1 (E-79) Видин - Ботевград, в участъка от Видин до Ружинци. Индикативната стойност на поръчката е близо 6,9 млн. лв. без ДДС. Проектът ще се реализира със средства от републиканския бюджет. Тръжната процудура е в три обособени позиции.

1547 лева средно на човек, 2/3 от тях - за храна, сметки, данъци и транспорт

1547 лева средно на човек, 2/3 от тях - за храна, сметки, данъци и транспорт

Доходите се вдигат за година с 4,9%, разходите - с 5,3 на сто С 4,9% се повишава доходът на човек от домакинство през второто тримесечие на годината спрямо същия период на миналата година. Така сумата става 1547 лв. В същото време растат и разходите. За година те са се увеличили с 5,3% до 1402 лв. Две трети от тази сума отиват за храна,

Изследване: Слънчевата енергия в Китай по-евтина от мрежовата електроенергия

Изследване: Слънчевата енергия в Китай по-евтина от мрежовата електроенергия

Цената на слънчевата енергия в Китай се е понижила спрямо мрежовата, при това без правителствени субсидии, сочи изследване публикувано в „Nature Energy". То показва, че в 344 града на страната, цените за фотоволтаично електричество са по-ниски от тези предоставяни от електроенергийната мрежа, съобщава "Радио Китай".

Общо 13 са подадените заявление за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене"

Общо 13 са подадените заявление за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене"

Общият брой на получените заявления за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене" са 13. В това число седем са заявленията от компаниите, които желаят да участват като стратегически инвеститор в бъдещия проект. Това съобщи министърът на енергетиката Теменужка Петкова на пресконференция в енергийното ведомство.

БНБ продава нов дълг за 200 млн. лв. на 26 август

БНБ продава нов дълг за 200 млн. лв. на 26 август

Аукцион за продажбата на държавни ценни книжа по поръчка на финансовото министерство ще проведе БНБ на 26 август, обявиха на сайта на централната банка. На него ще се преотвори емисия, която е в обращение, но падежът е бил през юни. Преиздадените облигации ще са със срок 20 години. Тъй като датата за плащане по тях вече е изтекла,

Петкова: Уведомили сме ЕК, че искаме да  увеличим капитала на ТЕЦ „Марица Изток“ 2

Петкова: Уведомили сме ЕК, че искаме да увеличим капитала на ТЕЦ „Марица Изток“ 2

През месец октомври трябва да бъде нотифициран пред ЕК механизмът за капацитет на ТЕЦ „Марица Изток 2“. Това каза министърът на енергетиката Теменужка Петкова пред журналисти, предаде  „Фокус“. Във връзка с ТЕЦ „Марица Изток 2“, тя посочи, че процесът се развива. „Ние сме изпратили информация до ЕК,

Предложение: Зелени регистрационни табели за електрическите автомобили

Предложение: Зелени регистрационни табели за електрическите автомобили

Зелени регистрационни табели за електрическите автомобили. Това е една от мерките, които държавата предлага да се въведат, за да се стимулира използването на този вид коли, предаде bTV. Целта е да се намали замърсяването. В момента стимули за каране на такива коли у нас има, макар да не са много. Анализ на вносителите показва,

Отчуждават имоти заради жп участъка Пловдив - Бургас

Отчуждават имоти заради жп участъка Пловдив - Бургас

Процедура по отчуждаване на имоти започва регионалното министерство за изграждането на шест пътни надлеза. Те ще са част от ремонта на жп участъкъка Пловдив – Бургас. При него ще бъдат премахнати прелезите, за да се осигури безопасно преминаване на влаковете, тъй като трасето ще е за 160 км в час. Дейностите ще се изпълняват на територията на

13  кандидата  за  АЕЦ   “Белене”,  BG компании искат да я строят и да търгуват с тока от нея (обзор)

13 кандидата за АЕЦ “Белене”, BG компании искат да я строят и да търгуват с тока от нея (обзор)

7 фирми и консорциуми със заявления за стратегически акционери в проектната компания 13 компании са подали заявление за интерес към проекта за АЕЦ “Белене”, съобщи министърът на енергетиката Теменужка Петкова във вторник заедно с шефа на БЕХ Жаклен Коен и на НЕК Иван Йончев. 7 от заявленията са за стратегически инвеститор,

Йордания предлага достъп на български фирми до Ирак (Обзор)

Йордания предлага достъп на български фирми до Ирак (Обзор)

За първи път външен министър от кралството на посещение в София. Доволен е, че няма нито един българин, който да се бие за ислямските терористи Йордания да служи като врата за достъп на българските фирми до Ирак. Това предложение е направил външният министър на Хашемитското кралство Айман Сафади на вицепремиерката Екатерина Захариева.

Бисер Петков: Над 55 млн. лева са предвидени за нови социални услуги

Бисер Петков: Над 55 млн. лева са предвидени за нови социални услуги

Над 55 млн. лв. са предвидени за предоставянето на нови социални услуги за деца и семейства. Средствата са по Оперативна програма „Развитие на човешките ресурси“ (ОПРЧР) 2014-2020 г. чрез процедура „Продължаваща подкрепа за деинституционализация на децата и младежите - ЕТАП 2 - предоставянето на социални и интегрирани здравно–социални услуги за

Задълбочаваме партньорството си със Северна Македония

Задълбочаваме партньорството си със Северна Македония

Министърът на регионалното развитие и благоустройство Петя Аврамова и министърът на местното самоуправление на Република Северна Македония Горан Милевски подписаха в Скопие Меморандум за разбирателство между двете министерства, съобщиха от пресцентъра на българското министерство. Документът е показателен за отличното дългосрочно и ползотворно

Подписаха договора за прединвестиционно проучване на тунел под Петрохан

Подписаха договора за прединвестиционно проучване на тунел под Петрохан

Председателят на Управителния съвет на Агенция „Пътна инфраструктура“ Георги Терзийски подписа договора за изработването на прединвестиционно проучване за трасе по направлението Монтана – София, с тунел под Петрохан. Обществената поръчка е възложена на Обединение „Петрохан 2019“, с участници „Трансконсулт 22“ ООД и „Университет по архитектура,

Започва подмяната на винетните стикери за паркиране в зони

Започва подмяната на винетните стикери за паркиране в зони

Центърът за градска мобилност започва кампанията по подмяна на винетни стикери за зоната за платено паркиране. През есента изтичат правата за зоната на близо 6000 души, съобщиха от пресцентъра на ЦГМ. ЦГМ изпраща един месец преди крайната дата е-мейл, в който подсеща водачите да подновят правото си на паркиране, ако искат.

Основателят на "Хуавей": Поставени сме в ситуация на живот и смърт

Основателят на "Хуавей": Поставени сме в ситуация на живот и смърт

Основателят на Huawei Technologies Рън Джънфей предупреди в писмо, изпратено до служителите, че компанията се намира в „момент на живот и смърт“ и посъветва недостатъчно активните служители да създадат „отряди“, за да опитат нови проекти. Работниците, които не успеят, ще получават намаление на заплатата на всеки няколко месеца и могат да загубят

Доларът достигна най-високата си стойност от началото на 2019-а

Доларът достигна най-високата си стойност от началото на 2019-а

Ралито на щатския долара продължава уверено през последните дни, като зелената валута успя да достигне нов рекорд за тази година. В понеделник доларът поскъпна стабилно и според индексът на Bloomberg, който следи представянето на основните валути, той се е изкачил до най-високата си стойност за 2019 година.

Общо 13 са подадените заявление за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене"

Общо 13 са подадените заявление за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене"

Общият брой на получените заявления за участие в реализацията на проекта АЕЦ "Белене" са 13. В това число седем са заявленията от компаниите, които желаят да участват като стратегически инвеститор в бъдещия проект. Това съобщи министърът на енергетиката Теменужка Петкова на пресконференция в енергийното ведомство.