Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 1
authorАвтор: Румяна Дeнчeва

Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение

Най-четени

„Уникредит“ уволнява 8000 служители и затваря 500 клона

„Уникредит“ уволнява 8000 служители и затваря 500 клона

Италианската банка „Уникредит“ ще съкрати 8000 служители и ще затвори 500 клона от края на 2019 г до края на 2023 г. Това се казва в стратегическия план на финансовата институция. В края на третото тримесечие броят на служителите на банката е 84,6 хиляди. Изхождайки от тази цифра, щатът ще бъде намален с почти 9,5%

Дончев: Ще опитаме да сме готови с "Турски поток" колкото може по-скоро

Дончев: Ще опитаме да сме готови с "Турски поток" колкото може по-скоро

Не ми отива да влизам в медиен диалог с Путин. Някой умишлено бави "Турски поток", имаше дълга процедура по избор на изпълнител, в момента се строи с много сериозни темпове. Не смея да правя телевизионен анализ по темата. Най-важното е че се работи, ще опитаме да сме готови колкото може по-скоро. Това каза вицепремиерът Томислав Дончев пред БНТ за

Жегата пречи на крави да се размножават, отслабват и дават по-малко мляко

Жегата пречи на крави да се размножават, отслабват и дават по-малко мляко

Според СЗО избиването на животни било по-изгодно икономически от ваксиниране Затоплянето удря не само посевите, но и животновъдството. Защото по-високите температури улесняват разпростаненението на преносителите на зарази по животните. Преди 20 години в България не са се срещали някои насекоми, пренасящи заболявания

Борисов: Путин е добре дошъл, по 5 км на ден строим

Борисов: Путин е добре дошъл, по 5 км на ден строим

Всеки има право да търси алтернативни трасета, ние търсим алтернативна диверсификация. Сигурно не им е приятно, че България е толкова силен и лоялен член на Европейския съюз. Това заяви пред bTV премиерът Бойко Борисов, след като по-рано днес заяви руският президент Владимир Путин заяви, че България умишлено бави "Турски поток". С 1 млрд

Завърши поставянето на релсите по дългия почти 5 км мост в Тибет

Завърши поставянето на релсите по дългия почти 5 км мост в Тибет

Полагането на релсите на дългия 4 651 м мост, пресичащ река Ярлунг Дзангбо, по железопътната линия Лхаса-Нинчи в Тибетския автономен район, бяха завършени в неделя, съобщава "Радио Китай".  Железопътната линия е с дължина 435 км, като 75% от нея са мостове и тунели. Строителството ѝ започна през 2015 г

Бутат 37 къщи на телефонни измамници (Обзор)

Бутат 37 къщи на телефонни измамници (Обзор)

23 от общо 103 имота са търпими, каза ДНСК  Строителният контрол е издал 17 заповеди за премахване на незаконни къщи, издигнати от ало измамници, а за още 20 обекта тече процедура по издаване на такива заповеди от местната власт. Това е засега резултатът от работата на ДНСК, на която през юли специализираната прокуратура възложи да провери 103

"Газпром" започва експлоатацията на големия газопровод "Силата на Сибир"

"Газпром" започва експлоатацията на големия газопровод "Силата на Сибир"

"Газпром" започва експлоатацията на големия газопровод "Силата на Сибир", който има за цел да достави 38 милиарда кубични метра газ годишно на Китай до 2025 г., съобщава Ройтерс. Тръбата ще доставя по 5 милиона кубични сантиметра газ следващата година, 10 милиона кубика през 2021 г. и 15 милиона кубика през 2022 г

Продават търговската марка на вестник "Стандарт"

Продават търговската марка на вестник "Стандарт"

Столичният съдебен изпълнител Милен Бъзински насрочи публична продан за всички търговски наименования на вестник „Стандарт нюз“. Тя ще се проведе до края на работния ден на 18 декември т.г. в Софийския районен съд. Информацията за това е публикувана на личната му интернет страница, пише Биволь. От обявата става ясно

610 лв. ще е минималният осигурителен доход за 2020 г.

610 лв. ще е минималният осигурителен доход за 2020 г.

Депутатите определиха размерите на месечния осигурителен доход за 2020 г. Размерите бяха разписани в Закона за бюджета на ДОО за следващата година. "За" тях гласуваха 106 народни представители, "против" - 78 и "въздържали се" -20, с което те бяха приети. Текстовете предвиждат минималният осигурителен доход за самоосигуряващите се лица през 2020 г

Американци искат да правят оръжия в България

Американци искат да правят оръжия в България

Американски компании като “Локхийд Мартин”, “Нортроп Груман”, “Ошкош Дифенс”, “Текстрон” и Ай Би Ем имат интерес към съвместно производство на оръжия и бойна техника с български заводи. И участие в търговете за нова техника на армията. Това стана ясно на втория форум за отбранителна индустрия и киберсигурност

Най-коментирани

Експерт: БАБХ закъсня с действията около салмонелата в пилешко месо

Експерт: БАБХ закъсня с действията около салмонелата в пилешко месо

Контролният орган на БАБХ няма нито един открит случай на салмонела, а всичко се случва, ако други страни ни предупредят - това каза в Сутрешния блок на БНТ д-р Сергей Иванов от Асоциация "Активни потребители". Той прогнозира, че по-голямата част от внесеното заразено месо вече е изконсумирано. "Малко предистория - става въпрос за нотификацията от

Хайнан представи мерки за развитие на блокчейн индустрията

Хайнан представи мерки за развитие на блокчейн индустрията

Властите на островната провинция Хайнан представиха на пресконференция в сряда серия от мерки за ускоряване развитието на блокчейн индустрията, предаде Радио "Китай". Те ще се прилагат в първата пилотна зона за блокчейн в Хайнанската зона за свободна търговия и са насочени към подготовката на кадри, проучвания свързани с технологичните приложения

Програмистите в България - с по-висок стандарт от тези във Великобритания

Програмистите в България - с по-висок стандарт от тези във Великобритания

Над 3000 лева вече е брутната средна месечна заплата в софтуерния сектор, според прогнозата за 2019 г. Това обявиха от Българската асоциация на софтуерните компании на пресконференция в Националния пресклуб на БТА. Те представиха доклад за състоянието на софтуерния сектор в България - Барометър 2019

„Хуауей" отвръща на удара, ще съди Федералната комисия за съобщения на САЩ

„Хуауей" отвръща на удара, ще съди Федералната комисия за съобщения на САЩ

Сагата на „Хуауей" със САЩ продължава, след като миналия четвъртък китайската компания съобщи, че ще съди Федералната комисия за съобщения (ФКС), като иска да отмени свое разпореждане отпреди две седмици, която забранява на американските телекоми да купуват оборудване на „Хуауей", използвайки за това федерални субсидии. Това съобщи Радио "Китай"

Фандъкова: Монтираме 180 филтъра на комини на къщи на дърва и въглища

Фандъкова: Монтираме 180 филтъра на комини на къщи на дърва и въглища

До края на 2019 г. ще бъдат монтирани общо 180 филтъра на комини на домакинства, които се отопляват на дърва и въглища с цел подобряване на качеството на въздуха. Това заяви днес пред журналисти кметът на София Йорданка Фандъкова. Тя провери монтирането на първия от новите филтри в рамките на новата програма на Столичната община за поставяне на

Агенцията по храните глобява магазина, продал пържолата с игла в София

Агенцията по храните глобява магазина, продал пържолата с игла в София

Българската агенция по безопасност на храните (БАБХ) ще наложи административно наказание съгласно Закона за храните на търговския обект в София, продал свинската пържола с игла, за допусната опасна храна на пазара. Иглата бе открита от дете, докато се храни, родителите му закупили вратни пържоли от кварталния магазин

Обмисля се разсрочване на плащането за депониране на отпадъци

Обмисля се разсрочване на плащането за депониране на отпадъци

Обсъжда се вариант общините да заплатят на три пъти за срок от две години предвиденото за догодина увеличение на таксата за депониране на отпадъци. Това каза министърът на околната среда и водите Нено Димов, който се срещна в парламента с групата на "Обединени патриоти". Димов обясни, че за догодина от 57 лв

Само 21 000 шофьори ще плащат 400% по-скъпа застраховка

Само 21 000 шофьори ще плащат 400% по-скъпа застраховка

Битката между компаниите ще бъде за 80% добри водачи Новият вариант на системата “Бонус-малус” е по-добър от предишния, заявиха от Асоциацията на застрахователите при обсъждане на проекта за наредба, обявен от Комисията за финансов надзор. “Въвеждането на новата система за формиране на “Гражданска отговорност” няма да има директно отражение върху

Американци искат да правят оръжия в България

Американци искат да правят оръжия в България

Американски компании като “Локхийд Мартин”, “Нортроп Груман”, “Ошкош Дифенс”, “Текстрон” и Ай Би Ем имат интерес към съвместно производство на оръжия и бойна техника с български заводи. И участие в търговете за нова техника на армията. Това стана ясно на втория форум за отбранителна индустрия и киберсигурност

1 от 5 лаптопи носят логото на Lenovo

1 от 5 лаптопи носят логото на Lenovo

Според най-новите оценки, направени от компанията за маркетингови изследвания IDC, броят на доставените лични компютри в световен план е достигнал до 67,2 милиона устройства за година, което представлява спад с 0,5% спрямо същия период на предходната година. Въпреки че трендът е отрицателен, очакванията на анализаторите не се оправдаха

"Файненшъл таймс": София е Силициевата долина на Югоизточна Европа (Обзор)

"Файненшъл таймс": София е Силициевата долина на Югоизточна Европа (Обзор)

Изданието посочва, че у нас има бърз интернет, ниски данъци и квалифицирани кадри Като Силициевата долина на Югоизточна Европа е определена София в статия на престижното английско издание “Файненшъл таймс”. В публикация, посветена на страната ни, вестникът разказва за рекордните инвестиции в информационните и комуникационните технологии (ИКТ) в

Кои специалности дават най-висока добавена стойност

Кои специалности дават най-висока добавена стойност

“Проучване, добив и обработка на полезни изкопаеми” и “Металургия” са сред първенците по този показател Рейтинговата система на висшето образование в България дава изключително богата и интересна информация. Това е и съвсем практически ориентир за кандидат-студентите, и база за анализ на системата. Рейтингът оценява 52 професионални направления в

И Съдът на ЕС потвърди - общите части за парно се плащат от всички в блока

И Съдът на ЕС потвърди - общите части за парно се плащат от всички в блока

И съдът на ЕС се произнесе, че всеки, чието жилище е в топлофицирана сграда, е задължен да плаща за общите части. Решението е взето на 5 декември. Делото е заведено по два иска на “ЕВН България” срещу собственици на имоти, които отказват да заплатят сметките си за общи части и сградна инсталация. Те са изтъкнали

Банкови услуги, застрахователи и търговия с имоти печелят най-много (Обзор)

Банкови услуги, застрахователи и търговия с имоти печелят най-много (Обзор)

3,7% е ръстът на икономиката за третото тримесечие - четвъртият най-добър резултат в Европа Потреблението измести износа Вътрешното потребление, възстановеното търсене на имоти и финансовите услуги дърпат икономиката напред и печелят най-много. Това показват данните на националата статистика. В четвъртък тя обяви, че БВП на България е нараснал с 3

Агенцията по храните глобява магазина, продал пържолата с игла в София

Агенцията по храните глобява магазина, продал пържолата с игла в София

Българската агенция по безопасност на храните (БАБХ) ще наложи административно наказание съгласно Закона за храните на търговския обект в София, продал свинската пържола с игла, за допусната опасна храна на пазара. Иглата бе открита от дете, докато се храни, родителите му закупили вратни пържоли от кварталния магазин

Фонд "Земеделие" изплати близо 80 млн. лева на животновъдите

Фонд "Земеделие" изплати близо 80 млн. лева на животновъдите

ДФ "Земеделие" продължи с изплащането на финансовата подкрепа на животновъдите за Кампания 2019. Преведени са 79 781 705,04 лева на 9315 животновъди по пет схеми за обвързано производство, съобщиха от фонд "Земеделие". По Схемата за обвързано подпомагане за млечни крави под селекционен контрол (ЕЖСК-мляко), бяха изплатени 29 850 823,27 лв

60 390 души са поискали да си сменят пенсионния фонд от октомври досега

60 390 души са поискали да си сменят пенсионния фонд от октомври досега

През третото тримесечие на 2019 г. в пенсионноосигурителните дружества са подадени общо 60 390 заявления за промяна на участие и прехвърляне на средства от един пенсионен фонд в друг, съобщиха от Комисията за финансов надзор. Общо 52 858 осигурени от подалите заявления през третото тримесечие на 2019 г

Чавушоглу: Турция купи руски системи С-400 без политически подтекст

Чавушоглу: Турция купи руски системи С-400 без политически подтекст

Турция купи руските зенитно-ракетни системи С-400 без какъвто и да е политически контекст, тя бе принудена да го направи заради отказа на съюзниците от НАТО да й продадат такова въоръжение, заяви днес турският външен министър Мевлют Чавушоглу на международна конференция "Средиземноморски диалози" в Рим, предаде ТАСС

Нито едно кило от заразеното пилешко не е отишло при потребителя

Нито едно кило от заразеното пилешко не е отишло при потребителя

Нито един кг от заразеното пилешко месо не е отишъл в крайния потребител. Това каза министърът на земеделието Десислава Танева пред журналисти във връзка със сигнали за заразено пилешко месо. "Получени са не 16, а общо 17 сигнала по системата за уведомяване на ЕК за наличие в мрежата на пилешко месо

10 дни остават за плащане на авансовия корпоративен данък за 2019-а

10 дни остават за плащане на авансовия корпоративен данък за 2019-а

На 16 декември изтича срокът за внасяне на последната месечна или тримесечна авансова вноска за корпоративен данък за 2019 година, припомнят от НАП. Същевременно това е и последният срок, в който фирмите имат възможност да направят корекция на декларираните от тях авансови вноски за тази година, за да не надвнесат ненужно данък или за да не плащат