Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 0
authorАвтор: Румяна Дeнчeва

Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение

Най-четени

Фолксваген отива в Измир?

Фолксваген отива в Измир?

Фолксваген ще строи нов завод и търси най-подходящото място за огромната инвестиция. В битката за нея останаха само две страни: България и Турция. А турците изглежда са сигурни в успеха си. "Инвестиционните намерения на германските компании вече не се влияят така силно от политиката", уверява шефът на Отдела за чуждестранни инвестиции към турската

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

В нагласите на работодателите у нас относно климата за наемане на служителите през третото тримесечие на 2019 г. няма особени промени спрямо предходното тримесечие и дори на годишна база. Пазарът продължава да бъде все така динамичен, почти всеки един сектор изпитва глад за кадри. Това каза Дарина Цанова,

Турският кораб "Фатих" е започнал сондажи край Кипър

Турският кораб "Фатих" е започнал сондажи край Кипър

Турският кораб "Фатих" е започнал проучвателни сондажи край бреговете на Кипър, съобщава "Катимерини", като се позовава на интервю на турския външен министър Мевлют Чавушоглу пред Анадолската агенция. Чавушоглу заяви, че "Фатих" е започнал сондаж западно от кипърския град Пафос и допълни, че и вторият турски сондажен кораб,

Гръцките медии с кампания срещу българи, които дават жилища под наем на Халкидики

Гръцките медии с кампания срещу българи, които дават жилища под наем на Халкидики

Гръцките медии отново подеха кампания срещу българи, които отдават под наем своите жилища на Халкиди, без да плащат данъци. Очаква се икономическа полиция да прати полицаи под прикритие за разбиване на схемата, предава БНР. "Българи и сърби отново отдават апартаменти под наем на Халкидики, без да плащат данъци",

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Плановете на Анкара за придобиване на руските зенитно-ракетни системи С-400 предизвикват разногласия в НАТО и Берлин би приветствал, ако Турция преразгледа своето решение. Това заяви днес на брифинг говорителката на германското правителство Улрике Демер, цитирана от ТАСС и БТА. "Ние следим тези въпроси.

Емитират 400 млн. лева нов дълг, връщаме го за 20 г.

Емитират 400 млн. лева нов дълг, връщаме го за 20 г.

До 2021 г. се планират емисии само на вътрешните пазари 400 млн. лв. нов дълг ще емитира финансовият министър Владислав Горанов. БНБ обяви два аукциона за по 200 млн. лв. всеки на една и съща дата - 19 юни. Съкровищните облигации, които ще се продават на първия, са 20-годишни, падежът е на 19 юни 2039 г., а годишната лихва - 1,5%.

Симеон: Отнетите ми хижи ще последват съдбата на „Царските конюшни”

Симеон: Отнетите ми хижи ще последват съдбата на „Царските конюшни”

Симеон Сакскобургготски изрази притеснение, че отнетите му хижи „Ситняково” и „Саръгьол” ще последват съдбата на „Царските конюшни”. Бившият министър-председател на България коментира, че делата за семейните му имоти са тормоз, в предаването "120 минути" по Би Ти Ви. "Вижда се, че има систематично преследване - твърди Симеон.

Ирландия забранява продажбата на нови бензинови и дизелови коли до 2030 г.

Ирландия забранява продажбата на нови бензинови и дизелови коли до 2030 г.

Ирландия обяви, че ще забрани продажбата на нови бензинови и дизелови превозни средства до 2030 г. като част от новия си план за изменение на климата, съобщават АФП и БГНЕС. Правителството се надява да има 950 000 електрически коли по ирландските пътища дотогава, подкрепени от мрежа от станции за зареждане.

Президентът Радев сложи втора тапа на околовръстното - има пари, но няма как да го почнат през юли

Президентът Радев сложи втора тапа на околовръстното - има пари, но няма как да го почнат през юли

73 дела за имоти чакат съдът да насрочи дати, а тировете продължават да блокират столицата между “Младост” и “Цариградско шосе” Над 23 000 автомобили и камиони всеки ден попадат в най-тежката тапа на Околовръстнот в София - между квартал “Младост” и “Цариградско шосе”. В неделя, малко след 18 часа, там се чакаше средно между 40-50 минути,

ООН: Северна Македония е с най-голям растеж на инвестициите в региона

ООН: Северна Македония е с най-голям растеж на инвестициите в региона

Северна Македония отбелязва най-голям растеж на инвестициите в Западните Балкани, показва доклад на Конференцията на ООН за търговия и развитие, предаде агенция МИА, цитирана от БТА.  В доклада се казва, че притокът на преки чуждестранни инвестиции в Северна Македония се е увеличил с 260 процента - от 205 милиона долара през 2017 г.

Най-коментирани

ООН: Северна Македония е с най-голям растеж на инвестициите в региона

ООН: Северна Македония е с най-голям растеж на инвестициите в региона

Северна Македония отбелязва най-голям растеж на инвестициите в Западните Балкани, показва доклад на Конференцията на ООН за търговия и развитие, предаде агенция МИА, цитирана от БТА.  В доклада се казва, че притокът на преки чуждестранни инвестиции в Северна Македония се е увеличил с 260 процента - от 205 милиона долара през 2017 г.

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

В нагласите на работодателите у нас относно климата за наемане на служителите през третото тримесечие на 2019 г. няма особени промени спрямо предходното тримесечие и дори на годишна база. Пазарът продължава да бъде все така динамичен, почти всеки един сектор изпитва глад за кадри. Това каза Дарина Цанова,

5 кабелни оператора ощетили Би Ти Ви, “Нова” и HBO с над 10 млн. лв. (Обзор)

5 кабелни оператора ощетили Би Ти Ви, “Нова” и HBO с над 10 млн. лв. (Обзор)

10,5 млн. лв. са щетите за Би Ти Ви, Нова телевизия и HBO от пиратско разпространение на програмите им в 5 кабелни оператора само за 2 месеца, съобщи в петък говорителят на главния прокурор Румяна Арнаудова. 700 хиляди абонати на кабеларките са в сивия сектор. Таксите, които са плащали, не са отчитани и не са плащани данъци за тях.

Мария Габриел: Развитието на интернет трябва да е основано на ценности и сътрудничество

Мария Габриел: Развитието на интернет трябва да е основано на ценности и сътрудничество

Българският еврокомисар за цифровата икономика и общество Мария Габриел откри 12-ото издание на най-авторитетния форум в Европа, посветен на управлението на Интернет EuroDig, съобщи представителството на ЕК в България. Пред повече от 750 международни участници тя представи постигнатото до момента в цифровите политики и предизвикателствата,

Нови влакове на юг, за да се движат със 160 км/час, на север - най-добрите стари

Нови влакове на юг, за да се движат със 160 км/час, на север - най-добрите стари

До края на 2019 г. търг за 15 нови мотриси и 30 вагона Към 500 млн. лв. ще вложат БДЖ в ремонт на вагони и локомотиви и в купуване на нови влакове за 7 г., които се броят от сега. Това заяви шефът на борда на директорите на холдинга Григори Григоров пред “24 часа”. Поне на този етап толкова ще струва преходът на железницата от ниски скорости към

Атанас Добрев: Колкото по-бързо се развие 5G, толкова по-бързо ще се ускори растежът и ще се вдигнат заплатитеCVCV

Атанас Добрев: Колкото по-бързо се развие 5G, толкова по-бързо ще се ускори растежът и ще се вдигнат заплатитеCVCV

Смятаме, че мобилната телевизия е удобна и полезна за  хората, и се опитваме да я превърнем в масова услуга, казва  главният изпълнителен директор на “Виваком” Още акценти Средното потребление на интернет ще се увеличи 10 пъти до 5-7 години Оптимистичният вариант показва, че новото поколение услуги може да ги има в България до не повече от 3-4 г.

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Плановете на Анкара за придобиване на руските зенитно-ракетни системи С-400 предизвикват разногласия в НАТО и Берлин би приветствал, ако Турция преразгледа своето решение. Това заяви днес на брифинг говорителката на германското правителство Улрике Демер, цитирана от ТАСС и БТА. "Ние следим тези въпроси.

Ерата на "Made in China" свърши

Ерата на "Made in China" свърши

Gіаnt Маnufасturіng Со. бъpзo paзбpa нa?ъдe дyxa вятъpa. Haй-гoлeмият пpoизвoдитeл нa вeлocипeди в cвeтa зaпoчвa дa мecти пpoизвoдcтвoтo cи зa CAЩ oт Kитaй в Taйвaн oщe пpи пъpвaтa зaплaxa зa нoви митa oт пpeзидeнтa Дoнaлд Tpъмп пpeз ceптeмвpи. "Koгaтo Tpъмп cъoбщи зa плaнa cи зa 25% митa, пpиexмe дyмитe мy cepиoзнo",

Нараства потреблението и износа на електроенергия

Нараства потреблението и износа на електроенергия

Продължава нарастването в производството, потреблението и износа на електроенергия, отчита Електроенергийния системен оператор /ЕСО/ към средата юни тази година. Това показват оперативните данни на ЕСО за периода 01.01.2019 г. - 16.06.2019 г. спрямо 01.01.2018 г. - 16.06.2018 г. Последната справка на електроенергийния системен оператор сочи,

Утре отварят офертите за хоризонтална маркировка по пътищата за следващите 5 г.

Утре отварят офертите за хоризонтална маркировка по пътищата за следващите 5 г.

Утре - 18 юни, се отварят офертите в обществената поръчка за определяне на изпълнител за полагане на хоризонтална маркировка по републиканската пътна мрежа за следващите 5 години, съобщиха от пресцентъра на АПИ. Обществената поръчка е в 6 обособени позиции по райони на планиране в страната: • Обособена позиция №1 – Северозападен район,

Евростат: Значим ръст в цените на жилищата в България през последните 5 години

Евростат: Значим ръст в цените на жилищата в България през последните 5 години

Цените на жилищата, включително покупките на нови и съществуващи къщи и апартаменти, варират значително от 2010 г. насам, като годишните темпове на растеж у нас /и в европейски мащаб/ са били най-значими през последните 5 години, показват данни на Евростат за пазара на жилища в ЕС в периода 2010-2018 г. Като цяло между 2010 и 2018 г.

След борсата за ток правят и за газ, ще търгува с цяла Европа

След борсата за ток правят и за газ, ще търгува с цяла Европа

Трябва да заработи през 2020 година След борсата за ток тръгва и създаването на газова и либерализиране на пазара на природен газ. Това предвиждат промени в Закона за енергетиката, внесени от депутати от ГЕРБ и “Обединени патриоти”. Текстовете регламентират организирането на борсов пазар за газ, както и отварянето му към Европа.

Горанов: Хлябът няма да поевтинее, ако ДДС се намали (Обзор)

Горанов: Хлябът няма да поевтинее, ако ДДС се намали (Обзор)

Тристранният съвет не подкрепи идеята за намаляване на ставката Готов съм да се обзаложа, че намаляването на ДДС няма да промени цената за крайния потребител - нито при намаляване на общата ставка, нито при диференцирани ставки. Това заяви министърът на финансите Владислав Горанов по време на заседанието на Националния съвет за тристранно

Бързото отчуждаване нужно за две магистрали, скоростен път и околовръстното на София

Бързото отчуждаване нужно за две магистрали, скоростен път и околовръстното на София

Внасят първите искания за такава процедура за “Хемус” Завършването в срок на започнати две магистрали - “Хемус” и “Струма”, на скоростния път Видин - Монтана, както и на околовръстното на София, зависи от възможността за бързо отчуждаване на имоти, което се урежда със Закона за държавната собственост.

Заради напрежение с бизнеса шефът на НЕК сам подаде оставка (Обзор)

Заради напрежение с бизнеса шефът на НЕК сам подаде оставка (Обзор)

Шефът на НЕК Петър Илиев е депозирал оставката си в Българския енергиен холдинг, съобщиха оттам. Мотиви не се посочват. Той е и председател на борда на директорите на БЕХ, но оставката му е като изпълнителен директор на националната компания. В същото време според съобщения в специализирани групи във фейсбук трите търга за продажба на 98 мегавата

Пилоти призоваха за по-добро обучение на техни колеги, които ще управляват "Боинг МАКС"

Пилоти призоваха за по-добро обучение на техни колеги, които ще управляват "Боинг МАКС"

Няколко пилоти, сред които и Челси Салънбъргър, пилотът-герой, който приводни самолет преди 10 години, без да се стигне до жертви, призоваха за по-добро обучение на техните колеги, които ще пилотират самолетите "Боинг 737 МАКС", когато полетите им бъдат възобновени, предаде Франс прес. Самолетите от този модел бяха спрени след две катастрофи,

Няма да сливат агенциите за инвестиции и за приватизация

Няма да сливат агенциите за инвестиции и за приватизация

Министърът на икономиката Емил Караниколов оттегли от законопроекта за публичните предприятия предложението да се създаде нова Агенция за публичните предприятия и инвестициите. В нея трябваше да се обединят Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол и Българската агенция за инвестиции. По време на тристранния съвет в сряда Караниколов

Европейският съд обяви за недействителна търговската марка от три ленти на "Адидас"

Европейският съд обяви за недействителна търговската марка от три ленти на "Адидас"

Общият съд, който е съставна част от Съда на Европейските общности, постанови в сряда, че марката "Адидас" (Adidas AG) с три ленти е невалидна, тъй като не е имала отличителен характер на територията на Европейския съюз, потвърждавайки по този начин решението за отмяна от страна на Службата за интелектуална собственост на Европейския съюз (EUIPO),

Цоло Вутов с орден "Стара планина" заради приноса му в икономическото развитие на страната

Цоло Вутов с орден "Стара планина" заради приноса му в икономическото развитие на страната

Правителството предлага на Президента на Република България да издаде указ за награждаване на проф. дтн инж. Цоло Вутов с орден „Стара планина“ без лента – първа степен, за приноса и заслугите му към икономическото развитие на страната и изграждането на съвременните индустриални отношения. Това съобщиха от правителствената информационна служба.

Горанов: Намаляването на данъка за добавена стойност няма да промени цената за крайния потребител

Горанов: Намаляването на данъка за добавена стойност няма да промени цената за крайния потребител

Намаляването на данъка за добавена стойност /ДДС/ няма да промени цената за крайния потребител. Това няма да стане нито при намаляване на общата ставка, нито при диференцираните ставки. Това каза министърът на финансите Владислав Горанов на заседанието на Националния съвет за тристранно сътрудничество /НСТС/ в Министерския съвет,