Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 0
authorАвтор: Румяна Дeнчeва

Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение

Най-четени

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 дебютира на автошоуто в Ню Йорк (Видео)

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 дебютира на автошоуто в Ню Йорк (Видео)

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 направи дебюта си на Международното автошоу в Ню Йорк. Mullen Technologies, калифорнийска компания за електрически автомобили, ще бъде отговорна за сглобяването и продажбите на модела в Северна Америка, се казва в официално съобщение, цитирано от "Радио Китай".

Българинът живее все по-добре - вижте показателите, които го потвърждават

Българинът живее все по-добре - вижте показателите, които го потвърждават

Последните данни за доходите, разходите и потреблението на българските домакинства показват ясно, че стандартът на живот в страната и благосъстоянието на българските граждани продължава да се подобрява и през 2018 г., коментира Институтът за пазарна икономика (ИПИ). Тази тенденция като цяло е трайна от 90-те години насам,

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

Някога обект на подигравки, чешките автомобили Skoda спечелиха британците, но излизането на Великобритания от ЕС може да нанесе тежък удар върху марката и цялата чешка икономика. Великобритания е петият по големина пазар за износ на Чехия, която е член на ЕС, населението й е 10,6 милиона души и е изключително зависима от износа в чужбина,

Бизнесът със стари коли рухна

Бизнесът със стари коли рухна

С 9,2% са намалели регистрациите на употребяваните автомобили само от началото на годината Много от търговците на употребявани автомобили са пред фалит, след като от началото на годината бизнесът с вноса на стари коли още повече зацикли. С 9,2 процента са намалели регистрациите в България на возилата с пробег, сочи официалната статистика на МВР.

Строят високотехнологичен завод край Куклен

Строят високотехнологичен завод край Куклен

Произвеждат цифрови машини за цял свят Високотехнологичен завод с турско-немски капитали се изгражда край Куклен. Инвестицията е 12 милиона лева, а в предприятието ще бъдат наети 100 специалисти. Те ще правят цифрово-програмни машини, които ще се изнасят в цял свят. Очаква се през септември производството да стартира.

"Амазон" спира търговията си на дребно в Китай

"Амазон" спира търговията си на дребно в Китай

Американският гигант "Амазон" планира да затвори бизнеса си с търговия на дребно в Китай, очевидно признание, че е загубил битката с местните конкуренти в е-търговията като "Алибаба", предаде bulgarian.cri.cn. Американската компания ще запази другите си операции в Китай като Amazon Web Services, електронните книги Kindle и трансграничните екипи,

Xiaomi отвори първия си магазин в Букурещ

Xiaomi отвори първия си магазин в Букурещ

Китайската технологична компания Xiaomi отвори тази събота първия си официален магазин в румънската столица Букурещ, съобщи Радио Китай. Стотици местни жители се редяха на опашка с часове за церемонията по откриването на първия магазин на марката в страната. Той се намира в търговския център Mega Mall в източната част на Букурещ,

Кристалина Георгиева и Иванка Тръмп 
на форум в Кот д’Ивоар

Кристалина Георгиева и Иванка Тръмп на форум в Кот д’Ивоар

Първата регионална среща на участващите в инициативата за овластяване на жените WeFi се проведе тази седмица в Абиджан, Кот д’Ивоар. Повече от 400 представители на правителства и частния сектор от 12 държави в Западна Африка се събраха на форума, на който присъства Иванка Тръмп и Главният изпълнителен директор на Световната банка Кристалина

Започват новите 134 км от “Хемус” на 23 април

Започват новите 134 км от “Хемус” на 23 април

Трябва да са готови до 2021 г. През следващата седмица започва поетапното строителство на нови 56 км от автомагистрала “Хемус”. Трасето е първият участък от 134-те км, които държавното дружество “Автомагистрали” ще изгради. Това каза в Плевен зам.-министърът на регионалното развитие Николай Нанков.

Програмистът, спрял вируса изнудвач Уонакрай, създал друг компютърен вирус

Програмистът, спрял вируса изнудвач Уонакрай, създал друг компютърен вирус

Британският програмист и специалист по киберсигурност Маркъс Хъчинс, който през 2017 г. успя да спре вируса изнудвач Уонакрай (WannaCry) се призна за виновен пред американски съд в създаването на друг вирус, предаде ТАСС, позовавайки се на в. "Ню Йорк таймс". Признах вината си по две обвинения, свързани със създаването на вредоносен софтуер години

Най-коментирани

Кристалина Георгиева и Иванка Тръмп 
на форум в Кот д’Ивоар

Кристалина Георгиева и Иванка Тръмп на форум в Кот д’Ивоар

Първата регионална среща на участващите в инициативата за овластяване на жените WeFi се проведе тази седмица в Абиджан, Кот д’Ивоар. Повече от 400 представители на правителства и частния сектор от 12 държави в Западна Африка се събраха на форума, на който присъства Иванка Тръмп и Главният изпълнителен директор на Световната банка Кристалина

Теменужка Петкова: КЕВР не е решил за тока, поскъпване може да има според инфлацията

Теменужка Петкова: КЕВР не е решил за тока, поскъпване може да има според инфлацията

Предизборен трик е повдигането на темата за цената на тока, въпреки че няма решение на КЕВР. Това заяви министърът на енергетиката Теменужка Петкова на пресконференция, която дадоха съвместно с новоизбрания председател на енергийната комисия в парламента Валентин Николов. Тя поясни, че цената на електроенергията се определя от КЕВР и каквито и

Българинът живее все по-добре - вижте показателите, които го потвърждават

Българинът живее все по-добре - вижте показателите, които го потвърждават

Последните данни за доходите, разходите и потреблението на българските домакинства показват ясно, че стандартът на живот в страната и благосъстоянието на българските граждани продължава да се подобрява и през 2018 г., коментира Институтът за пазарна икономика (ИПИ). Тази тенденция като цяло е трайна от 90-те години насам,

Русия спира износа на петрол за Украйна

Русия спира износа на петрол за Украйна

Русия спира износа на петрол и петролни продукти за Украйна, съобщи днес руският премиер Дмитрий Медведев, цитиран от ТАСС. Освен това Русия разширява забраната за внос на украинска продукция, предава БНР. Новите мерки са в отговор на Киев, който също разшири списъка на забранени за внос руски стоки.

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 дебютира на автошоуто в Ню Йорк (Видео)

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 дебютира на автошоуто в Ню Йорк (Видео)

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 направи дебюта си на Международното автошоу в Ню Йорк. Mullen Technologies, калифорнийска компания за електрически автомобили, ще бъде отговорна за сглобяването и продажбите на модела в Северна Америка, се казва в официално съобщение, цитирано от "Радио Китай".

"Росатом": Дали ще сме инвеститор в "Белене" или не, ще окажем всякаква помощ тя да стане

"Росатом": Дали ще сме инвеститор в "Белене" или не, ще окажем всякаква помощ тя да стане

Независимо дали "Росатом" ще бъде инвеститор в проекта "Белене" или не, ние сме готови да окажем всякаква помощ на България, за да се получи. Това заяви на пресконференция в рамките на "Атомекспо -2019" първият зам.-генерален директор на руската корпорация Кирил Комаров. По повод въпроси на български журналисти той се пошегува,

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

Някога обект на подигравки, чешките автомобили Skoda спечелиха британците, но излизането на Великобритания от ЕС може да нанесе тежък удар върху марката и цялата чешка икономика. Великобритания е петият по големина пазар за износ на Чехия, която е член на ЕС, населението й е 10,6 милиона души и е изключително зависима от износа в чужбина,

"Филип Кутев" става булевард с 4 ленти и трамвай

"Филип Кутев" става булевард с 4 ленти и трамвай

Работим много сериозно по цялостното протежение на бъдещия вътрешен транспортен ринг на София, за да можем да облекчим трафика в центъра на града. Това обяви кметът на столицата Йорданка Фандъкова, която провери ремонтните дейности на бъдещия бул. "Филип Кутев". Вътрешният ринг е стратегически проект за следващите години,

28 млн. лева са похарчени по предходната програма за енергийна ефективност

28 млн. лева са похарчени по предходната програма за енергийна ефективност

По предходната програма за енергийна ефективност са похарчени близо 28 млн. лева за различни мерки. Бенефициенти са българските общини. "Положителният ефект от предходната програма за енергийна ефективност беше значителен", каза министър Теменужка Петкова по време на днешния парламентарен контрол, цитирана от БТА.

Китай с нови мерки за стимулиране на средните и малките предприятия

Китай с нови мерки за стимулиране на средните и малките предприятия

Средните и малките предприятия, като основна сила за развитие на китайското стопанство, играят важна роля за създаване на заетост, подобряване на благосъстоянието на хора и стабилизиране на икономическия растеж. Неотдавна Канцеларията на ЦК на ККП и Държавния съвет публикуваха документ, озаглавен „Визия за устойчивото развитие на малките и средни

88,8 млн. долара е стокообменът ни с Виетнам през 2018 г.

88,8 млн. долара е стокообменът ни с Виетнам през 2018 г.

През 2018 г. между България и Виетнам е постигнат общ стокообмен на стойност 88.8 млн. долара. Повишението спрямо 2017 г. е с около 10 на сто, но считам че имаме по-висок потенциал, който да реализираме. Това е казал министърът на икономиката Емил Караниколов по време на среща с посланика на Виетнам Доан Туан Лин,

Петкова: Правителството има отличен диалог с бизнеса и синдикатите в енергетиката

Петкова: Правителството има отличен диалог с бизнеса и синдикатите в енергетиката

С бизнеса и синдикатите правителството има отличен диалог в областта на енергетиката, каза министърът на енергетиката Теменужка Петкова пред журналисти на излизане от среща при премиера Бойко Борисов с представители на работодателски и синдикални организации в Министерския съвет. Срещата при премиера днес е била организирана по искане на четирите

"Северен поток 2" готов до края на годината, България в изолация

"Северен поток 2" готов до края на годината, България в изолация

С двете тръби от Русия през Балтийско море Германия се превръща в енергиен гигант за Европа Европейският парламент прие резолюция, призоваваща да се прекрати строежът на “Северен поток 2”. Кандидатът и най-вероятен бъдещ шеф на Еврокомисията - Манфред Вебер, обяви в интервю за “Дойче веле”, че ще спре този проект след изборите.

Превозвачи и работодатели настояват толсистемата да се отложи до 2020 година

Превозвачи и работодатели настояват толсистемата да се отложи до 2020 година

Изграждането на толсистемата върви по график и има готовност за пускането й към 16 август, обяви в края на миналата седмица регионалният министър Петя Аврамова. От 15 май започва тестване на тол системата в частта "такси" на база изминато разстояние, заяви тя, предаде БТА. Темата за толсистемите от близо година предизвиква остри полемики и реакции

Автомобилното изложение в Шанхай привлече близо 1000 производители

Автомобилното изложение в Шанхай привлече близо 1000 производители

Шанхайското автошоу, едно от най-важните събития в сектора, тази година привлече около 1000 автопроизводители и доставчици от цял свят, които показаха най-новите си продукти, представиха стратегиите си за развитие и плановете си за Китай – най-големия и динамичен пазар за автомобили в света, предава Радио Китай.

В София средният приход от хотелска стая стигна 50 евро

В София средният приход от хотелска стая стигна 50 евро

За 4 години се е увеличил почти двойно, туристите в столицата с 13% ръст за година В столицата средният приход от хотелска стая е достигнал 50 евро, а средният разход, който прави всеки гост на града за една нощувка, е 57 евро. Той дава и средно по 25 евро на ден за други разходи, показват данни на Столичната общинска агенция за приватизация и

Бизнесът със стари коли рухна

Бизнесът със стари коли рухна

С 9,2% са намалели регистрациите на употребяваните автомобили само от началото на годината Много от търговците на употребявани автомобили са пред фалит, след като от началото на годината бизнесът с вноса на стари коли още повече зацикли. С 9,2 процента са намалели регистрациите в България на возилата с пробег, сочи официалната статистика на МВР.

Горанов: До 2 г. българският офис на Световната банка ще е  готов

Горанов: До 2 г. българският офис на Световната банка ще е готов

l Изграждането му стартира през юли l Това ще издигне допълнително престижа на страната ни пред международната инвеститорска общност, казва министърът Министърът на финансите Владислав Горанов очаква до две години офисът на Световната банка в България да заработи на пълен капацитет. Изграждането ще се осъществи поетапно.

Павел Станчев става шеф на най-гледаната унгарска телевизия ТВ2

Павел Станчев става шеф на най-гледаната унгарска телевизия ТВ2

Бившият шеф на Би Ти Ви и Нова тв заема поста на 15 май Павел Станчев, бившият изпълнителен директор на Би Ти Ви, а преди това и на Нова тв, е избран за шеф на най-гледаната унгарска телевизия ТВ2. От 15 май той ще заеме поста на изпълнителен директор на най-голямата телевизионна компания в Унгария - “ТВ2 груп”,

Учени получиха електричество от снеговалеж

Учени получиха електричество от снеговалеж

Американски химици разработиха първото по рода си устройство, което генерира електричество от естествен снеговалеж, съобщи Сайънс алърт. Новата технология използва принципите на трибоелектричния ефект, при който се генерира електрически заряд от контакта на два материала, както и от положителния електрически заряд на снежните частици.