Колкото и да са се увеличили наемите на жилища в България напоследък, да се живее в столицата или в който и да е от големите градове по този начин, излиза все още доста по-изгодно, отколкото да се тегли ипотечен кредит.
И то при положение, че лихвите по ипотечните кредити замръзнаха. В четвъртък БНБ съобщи, че средното оскъпяване по жилищните кредити към края на декември е било 2,48%, като ГПР-то е 2,9%.
Независимо как ще се развие ситуацията с лихвите след влизането ни в еврозоната, проверка на “24 часа” показва, че живеенето под наем към момента излиза по-изгодно. Разликата
може да стигне зашеметяващите 70% и дори над 100%,
но по-често е около 20% в полза на наема.
Това е обаче само от финансова гледна точка към момента, в дългосрочен план е безспорно, че плащането на наем губи пред придобиването на собствен имот.
Средната цена на двустаен апартамент от 70 квадрата в столицата в момента е 196 678 евро. Ако човек го купува със заем, банките изискват 15% самоучастие и отпускат ипотечен кредит до 85% от стойността на имота.
В случая това са 167 хиляди евро. Ако кредитополучателят погаси ипотеката за 12 години, колкото е средният срок на един жилищен ипотечен кредит в България към момента, той ще трябва
да плати 144 месечни вноски по 1193 евро
Отделен е въпросът, че това трябва да са максимум 50% от месечните му доходи, както разпореди миналата година БНБ.
Но средният наем на такова двустайно жилище от 70 квадрата в столицата в момента е 702 евро, или с цели 69% месечната вноска по кредита е по-висока от наема.
Това е общият случай, при който се осредняват стотици и дори хиляди апартаменти, но все пак между жилище и жилище има съществени разлики.
Скокът при цените на жилищата за последните 5 години е 80-90%, а хазяите са ги вдигнали с 40-50%
Ако вземем две случайно подбрани еднакви по размер жилища в новопостроени сгради в един и същ квартал на столицата, ще видим, че разликата между наема и месечната вноска по кредита не е чак толкова голяма, но все пак остава в полза на наема - той пак ще излезе по-нисък.
Например в столичния квартал “Кръстова вада”, много близо до мол “Парадайс” и метростанция “Витоша”, се предлага под наем апартамент от 65 квадрата, намиращ се на пети от общо 6 етажа.
Той е със западно изложение и както повечето съвременни новопостроени жилища, има всекидневна с кухненски бокс и спалня. Обзаведен е.
Тъй като е в затворен комплекс, има такса за обслужване, която е включена в наема, който е 900 евро месечно. Наземното паркомясто се плаща отделно и е 100 евро месечно.
В същия затворен комплекс и дори в същата сграда, наскоро сдобила се с акт 16, се продава идентичен по размер апартамент, също на пети етаж, само че с южно изложение. Цената е 174 000 евро. Има възможност за закупуване и на подземен гараж с автоматична врата, но струва отделно 37 500 евро.
Банката би отпуснала в този случай 147 000 евро като ипотечен заем с 2,9% лихва. При същата схема за 12 години тази ипотека би била погасена срещу 144 месечни вноски по 1050 евро, т.е.
месечният разход ще е около 16% по-висок
За да е сравнението пълно, нека вземем за пример и другата популярна опция - със стари апартаменти в центъра на София.
Например в района на Медицинска академия, където жилищата се наемат масово от чуждестранни студенти и наемите традиционно са много високи.
Колкото и да са високи обаче, в момента средният наем за двустаен апартамент от 70 квадрата в този район е 744 евро. Предлагат се 52 апартамента, като най-ниският наем е 640, а най-високият – 1200 евро. Има и баснословно висок наем от над 2000 евро месечно, но той е за апартамент с 4 спални.
Около Медицинска академия ново строителство почти няма и се продават едва 18 двустайни жилища със средна големина 71 квадрата. Но заради местоположението им в този минаващ за престижен район средната им цена е 274 632 евро.
Изчислена по същата схема, средната месечна вноска за погасяване на заема излиза 1668 евро. Разликата с най-скъпия наем е 39%, а със средния отива дори към 124%.
На другия полюс са най-луксозните жилища или по-скоро резиденции, които традиционно се наемат от мениджъри на чужди фирми или посолства.
Ако вземем за пример квартал “Бояна”, там е пълно с къщи, които се дават под наем, който
тръгва от 2200 евро месечно и стига дори до 8500 евро
Но средният е 3800 евро.
Няма как да се намерят за сравнение две еднакви къщи, но справката показва, че средната продажна цена на всичките 134 къщи в “Бояна” от активни към момента обяви е 1,5 млн. евро.
Без да коментираме в случая дали банка би отпуснала такъв голям ипотечен кредит, но ако трябва да се плаща месечна вноска при равни други условия, тя би била 9110 евро. Това прави разлика от 139% в полза на наема.
“Примерите, които сте намерили, вероятно са валидни. Въпреки че максималният срок на ипотечните кредити е 30 години, средният живот на една ипотека наистина е 12 години – почти изключено е банка да отпусне ипотечен заем за максималния срок. Моята практика показва, че
винаги се получават поне едни 15-20% разлика
– с толкова месечната вноска по кредита е по-висока от наема на съответното жилище, ако клиентът е живял досега в него. Но целта на придобиването на жилището все пак е малко по-друга от това да живееш под наем в него”, каза пред “24 часа” кредитният консултант Тихомир Тошев.
Според него разликата се дължи най-много на поскъпването на жилищата, а оттам и на размера на отпусканите за покупката им кредити. Наемите също се повишиха, но не чак с толкова много.
Между 2020 и 2025 г. цените на жилищата специално в столицата се увеличиха с между 80 и 90%, докато наемите – само с 40-50%.
Всъщност в историята на имотния пазар периодите, в които е било по-изгодно да изтеглиш заем и да купиш жилището, вместо да продължиш да живееш под наем в него, са много малко.
Един такъв “прозорец” беше периодът между 2019-а и 2021 г.
Точно тогава лихвите по ипотечните кредити бяха паднали до рекордно ниското ниво от 2,5%, а цените на жилищата не бяха все още направили рекордния си скок от периода 2023-2025 г.
На по-развитите имотни пазари в Западна Европа от години се следи специален коефициент “Цена-Наем” (Price-to-Rent).
При стойност, по-ниска от 16, се смята, че е по-изгодно жилище да се купи,
отколкото да се наеме, а при над 16 и особено над 20 е по-изгодно да се наеме.
В момента за България индексът е 23 и е по-скоро в горната част на класацията за Европа. Най-изгодно е да се купи жилище в сравнение с наемането му в Латвия и в Молдова, а най-изгодно е да се живее под наем в Швейцария, където индексът е 39 (виж инфографиката). Цифрите всъщност показват броя на годините, които са нужни, за да се изплати покупната цена на имота, ако той бъде даван под наем, приемайки че наемът остава постоянен.
