"Кога ще ги стигнем американците, че и задминем дори...", пееше Тодор Колев в зората на демокрацията. Днес, 20 години по-късно, вече сме го направили поне в едно нещо - цената на земеделската земя. Декарът у нас мина 1300-1400 лв., колкото струва и в най-плодородния американски щат - Канзас, заяви за "24 часа" зам.-шефът на Националната асоциация на зърнопроизводителите Радослав Христов.

Истерията от пазара на недвижими имоти с надутите цени на жилищата се е прехвърлил върху пазара на земеделска земя. Заради навлизането на играчи от други сектори, пострадали от кризата, се създавала изкуствена конкуренция в търсенето на земи, което вдигало цените.

Балонът и тук ще се спука, въпросът е кога, твърдят фермерите. Те се оплакват, че нямат никакъв шанс да се доберат до сделка със земя, за да увеличат стопанствата си.
В моя район в Южна България нивите се изкупуват от куцо, кьораво и сакато - доктори, адвокати, бивши, настоящи и бъдещи депутати, изобщо от всеки със свободни пари, твърди Христов.

Най-големите брокери били служителите в общинските служби по земеделие. Те разполагали първи с информация, че някой продава, защото при тях се пускали документите за издаване на данъчна оценка на имота. После уведомявали заинтересованите купувачи.

Така се оказва, че земя, която я работя от 10-12 години има друг собственик, а аз дори не съм разбрал, че се продава, коментира Христов. Така на зърнопроизводителите било много трудно да се снабдят със собствена земя. Затова и съотношението у нас било 80% наети ниви и 20% собствени, докато в Америка било обратното. Този начин на работа правел несигурен аграрния бизнес, защото всяка година парцелите можело да сменят арендатора.

Затова фермерите искат да се въведе минимален срок от 3 или 5 г. на договорите за наем и аренда. Това прави много трудна работата ни, рентите постоянно скачат и се различават драстично в различните райони, оплакват се арендаторите. Имало ренти и по 15 лв. на декар в полупланинските райони, през 30 до 60 лв. за голяма част от страната, до 100 и повече лева в Добруджа.

Никой не може да каже колко е средната рента у нас, казват от асоциацията на зърнопроизводителите. Оттам не вярват и че пускането на земи от държавния поземлен фонд срещу компенсаторки ще има положителен ефект за тях. Причината е, че с промени в закона наскоро били въведени дискриминационни правила, че в търговете за държавна земя не могат да участват ползватели с над 10 000 дка.

Така 2/3 от ефективните стопанства у нас нямало как да се снабдят с още земя. Нивите щели да отидат в инвестиционните фондове за земя, които после да ги отдават на фермерите на висок наем или аренда.

Не разбирам и защо да не може да се търгува държавна земя и за пари, а трябва само срещу поименни компенсационни бонове, коментира Радослав Христов. Ако фермерите сега купят боновете на висока цена и не спечелят търговете, после нямало какво да правят хартийките, които веднага щели да поевтинеят драстично.

През пролетта боновете стрували 30 стотинки, а сега вече били по 90 ст. за лев номинал.
1000 - 1300 лв., а дори и 1500 лв. е достижима цена за комасирани парцели, потвърди и шефът на асоциацията на собствениците на земеделски земи Борислав Петков. Той даде пример с 500 декара, събирани близо 7 г., които неотдавна били продадени за по 1200 лв. за декар.

Подобни сделки обаче са рядкост. Повечето купени земи не се препродават, а остават у арендаторите за обработване. Те са склонни да платят от 750 лв. нагоре за декар на първичния пазар. Нивата често са между 800 и 1000 лв.

По данни на асоциацията в останалите райони на страната цените вървят между 200 и 600 лв. за декар. В отделни случаи обаче се стига до далече по-високи нива заради кратък бум на търсенето. Така например в района на Долна Митрополия цените ескалирали за кратко и се доближили до тези в Добруджа.

Причината била надпреварата между арендаторите за определени парчета земя, като всеки наддавал, а собствениците изчаквали до достигането на сериозни суми от по над 700-750 лв. за декар. Когато някой обработва 100 000 декара в един масив и иска да гарантира бизнеса си в бъдеще, може да купи съседен парцел и за 1000 лв., коментира Петков.

Напоследък обаче интересът стихвал и цените се връщали на реални нива.
По данни на асоциацията от началото на годината има увеличение с 10% в средните продажни цени на годишна база. В различните райони обаче е различно - някъде има по-голям скок, другаде задържане, а на места и спад.

Очакванията са, че броят на сделките ще е като миналогодишния и дори ще ги надминат с около 5-6%. Това ориентировъчно означава, че ще се извършат над 170 000 сделки и
ще се изтъргуват над 1,5 млн. дка.

В момента броят на покупко-продажбите е малко по-нисък спрямо миналата година, но предстои най-активният сезон - септември, октомври и ноември, когато ще сес навакса, смятат експертите.
Напоследък голяма част от сделките са на вторичния пазар - 60% от всички. Това означава продажби на окрупнени масиви, сглобявани с години.

Най-активни са районите на Хасково, Стара Загора, Плевен, Велико Търново, Разград, Търговище, Шумен.

При рентите средните нива за стопанската 2012 - 2013 г. са вече над 32 лв. за декар. В Добруджа декарът върви между 80 и 100 лв.
По данни на асоциацията рентите са се вдигнали средно с 20%, а на места дори с 30% за земеделската 2012 - 2013 година.

 

Борислав Петков, шеф на асоциацията на собствениците на земеделски земи: Рентите ще се вдигат до 2014 г.

- Г-н Петков, ще се отрази ли на пазара пускането на 154 000 декара държавна земя срещу компенсаторки?
- Не. Тези площи са едва 6-7% от общия обем на сделките, които се сключват годишно на пазара. През миналата година покупко-продажбите бяха за 1,2 - 1,3 млн. декара, очакваме и тази година да са приблизително толкова.

- Кой би имал интерес към тези земи?
- Най-вече земеделските производители, когато има земя до техни парцели. Инвеститорите не биха имали интерес към 2-3 дка.

- Колко се печели от притежаването на земя?
- Нормалната годишна доходност е 7-8% - за да е по-интересна инвестицията от банковите депозити.

- Какви са прогнозите ви до края на годината?
- При рентите няма да има промени, защото договорите се сключиха. Не очаквам изненади и при продажните цени. На места може да има ръст, но това няма да повлияе върху средната цена. Възможно е някои арендатори да се "изхвърлят" и да платят по-високи цени за определени масиви, след като са понатрупали средства от продажбата на тазгодишната добра реколта от пшеница, рапица и т.н. Така след дълго чакане някои собственици ще получат най-добрата цена за имотите си.

- Все още ли в земя инвестират т.нар. случайни играчи?
- Да, увеличават се инвеститорите в земя, които нямат нищо общо със земеделие. Те имат свободни пари и купуват, което влияе и върху цените. Но това е равно на финансово самоубийство, защото нямат визия за развитие и шанс за получаване на доходност.

- Продължава ли чуждият интерес към земята ни?
- Да, но докато няма закон за комасацията, реални инвестиции отвън - в земя и като цяло в земеделие, няма да има. Трудно е да обясниш на Саудитска Арабия например, че ще купят 10 000 декара на 10 000 различни места и не е ясно кога и как ще ги окрупнят, за да ги обработват.

Арабските инвестиции са шанс за съживяване на земеделието и животновъдството ни - те обикновено инвестират в целия цикъл на производство на храни. Имаме наблюдение, че сериозно проучват пазара, но засега не се решават да предприемат нещо.

Банки дават специални кредити за чернозем

Кредити за покупка на земеделска земя отпускат някои банки у нас. Обикновено се финансира процент от стойността им. Точно колко, зависи от обезпечението.

Повечето банки приемат купуваната земя за обезпечение. Ако само с нея се гарантира заемът, обикновено се отпускат до максимум 70-80% от стойността й. При част от банките има условие за категорията на земята - да е между I и VI-та категория.

Когато се предостави и допълнително обезпечение, процентът на финансиране може да стигне и до 100%. Други банки обаче държат кредитът да се гарантира с недвижими и движими вещи - като например имоти, машини, съоръжения, оборудване, транспортни средства и др.

Оценката на обезпечението се прави от лицензиран оценител и е за сметка на клиента. Заемите за земеделска земя са инвестиционни. Обикновено срокът им за погасяване е между 10 и 15 г. Част от банките дават възможност за гратисен период, който често зависи от самия клиент.

Лихвите в повечето случаи се договарят индивидуално. Те зависят предимно от срока, валутата и обезпечението.