От “Люлин” до “Младост” цените на жилищата растат два пъти

Предлагането, застрояването и метрото са най-важните фактори за поскъпването

Софийски брокери обичат да казват, че всяко жилище в района на Докторския паметник в столицата, което се обяви за продан, автоматично бива вписано в графата “луксозно”, без дори някой колега да си направи труда да го види с очите си. Под този етикет то се предлага на пазара, независимо че в района има и доста олющени кооперации, с маломерни жилища в тях, невиждали ремонт от десетилетия. Просто предлагането в този район е толкова малко, а интересът към него - толкова голям заради доброто му разположение.

Което съвсем закономерно води и до твърде високи цени. Наскоро агенция “Бългериън пропертис” съобщи, че районът около Докторския паметник е лидер по цени в София, които са достигнали до средно 1900 евро за квадратен метър, макар че

има и сделки

за над 2500 евро

За отбелязване е, че средна цена от 2200 евро на квадратен метър достигнаха жилищата в този квартал в годините на имотния бум, непосредствено преди кризата. Тогава той също беше най-скъпият в столицата.

Във всички останали райони на София средната цена е по-ниска, макар че има сравнително големи разлики и в рамките на един квартал.

1647 евро на квадратен метър е например в момента средната цена на жилищата в “Иван Вазов”, но само в частта, която граничи с Южния парк. Става въпрос за ново строителство - останалата част от този квартал е предимно с едропанелни блокове и строителство отпреди 50 години.

Почти на същите нива са цените около НДК и по булевард “Витоша”, следват “Яворов” с 1606 евро, районът около “Медицинска академия” с 1500 евро и “Изток” с 1446 евро.

“Лозенец” е едва след тях с 1408 евро на квадратен метър.

Данните, предоставени на “24 часа” от “Адрес” (виж графиката), са малко по-различни, но по отношение на стойностите,

не и на подреждането

на кварталите

Което е естествено, тъй като всяка агенция прави статистика на цените въз основа на броя сделки, които самата тя е сключила. “Адрес” е с много повече служители и офиси и повече сключени сделки и затова средната стойност на жилищата според нейните данни е малко по-ниска. Освен това в “Адрес” липсват данни за района около Докторския паметник поради простата причина, че с тези жилища се занимава друга компания от холдинга AG Capital - Unique Estate.

На първо място трябва да се спомене, че нарастване на цените на жилищата в София продължава да има, макар че през първата половина на 2018 г. то е

отчетливо по-ниско,

отколкото спрямо

година по-рано

В “Младост” например средната цена през юли 2018 г. е била с 9,81% по-висока, отколкото през юли 2017 г. Но в същия район за полугодието от декември 2017 г. до юли 2018 г. се е вдигнала с нищожните 2,11%.

Подобни примери могат да се дадат и за много други квартали. Но дали цените в даден квартал ще растат по-бързо или по-бавно, или ще започнат да падат, зависи от много различни фактори.

Сред първите по важност са дали в съответния квартал има предлагане на жилища и дали в района има добра среда за обитаване.

В “Манастирски ливади” например цените продължават да растат - с 6,4% за последната година и с 5,5% за последното полугодие. Това се случва, независимо че проблемите с благоустрояването на района вече изглеждат непоправими, а застрояването му е на път да счупи всички рекорди. Причината за повишението е, че тук

активното

строителство вече

силно намаля

и предлагането не е чак толкова високо, което вдига цените.

“Студентски град” е друг такъв пример. Според данните на “Бългериън пропертис” това е един от софийските райони с най-ниски средни цени на жилищата - под 950 евро, включително и за съвсем нови сгради. Тук също вече е презастроено, но за разлика от “Манастирски ливади” предлагането е твърде голямо и това оказва натиск на цените надолу.

Жилищен комплекс “Яворов” е съвсем противоположен пример. Според данните на “Бългериън пропертис” той е на трето място по средна цена на жилищата в момента, а според “Адрес” - на пето място. Според “Адрес” средната цена на жилищата в този квартал е пораснала с нови 5,86% през първото полугодие на 2018-а.

Причината е очевидна: в този квартал, удобно разположен на пешеходно разстояние от центъра на София, отдавна

няма свободни

парцели за

строителство

В старата му част откъм бул. “Евлоги Георгиев” той е отдавна плътно застроен, а т.нар. “Горен Яворов” е възникнал върху стари казарми и няма никакви земи за реституиране. Т.е. няма опасност да се случи станалото в “Младост”, където междублоковите пространства се оказаха в частни ръце и почти всеки техен собственик иска да ги застрои.

Що се отнася до самия “Младост” и другите два големи жилищни комплекса в София - “Люлин” и “Дружба”,

разликата в цените е

почти два пъти

В “Люлин” в момента средната цена на жилищата, като изключим районите около линията на метрото, е 642 евро, докато в “Младост” е почти два пъти по-висока - 1162 евро. Може да изглежда странно на фона на общественото напрежение около силното застрояване на “Младост”, но всъщност е доста логично. Към “Младост” има големи строителни апетити, тук се намират или се строят големи офис сгради и е естествено работещите в тях да желаят да си купят жилище в района. Търговията с имоти в момента е доста оживена и това тика цените нагоре. Ако кварталът стане един ден невъзможен за живеене, цените ще почнат да падат.

В столицата има и квартали, в които актуалните нива на цените могат да се обяснят и с други фактори, като с метрото. В “Овча купел” например, който е доста отдалечен от центъра и никога не е бил сред престижните квартали за живеене, цените са по-високи, отколкото в широката част на “Люлин”. Средната е вече 800 евро на квадратен метър, а е била 728 евро миналата година по същото време.

Метрото е

единственото

обяснение,

защото за първи път, откакто е създаден през 80-те години на миналия век, жителите на този квартал ще имат нормален транспорт до центъра.

На противоположния край на същата трета метролиния, която тръгва от “Овча купел”, се намира жк “Хаджи Димитър” и близкият до него жк “Левски”. Те са изградени още по-късно от “Овча купел” и представляват еманацията на грозотията на късното соцстроителство на панелни жилища. Но цените там, колкото и да са ниски, са се увеличили с 9,3% за последната година и са вече средно 776 евро на квадратен метър. Особено в “Левски” се строят и много офис сгради. Безспорно северната тангента, която минава наблизо, и изобщо лесното влизане и излизане с кола в североизточна посока правят квартала доста удобен.