Средната заплата в София купува сега 1 кв. метър жилище, преди 20 години трябваха повече от две

За 20 години цената се е вдигнала близо 3 пъти

На имотния пазар предстои да се случи нещо, което нито строителните предприемачи, нито брокерите са си представяли. ЕК се захвана да изготвя правила за достъпност на домовете и се кани да излее милиарди евро от кохезионните фондове, за да укроти цените.

Това неминуемо ще засегне и България, където в парламента всеки момент ще започне дискусията на проект на закон, който се опитва да сложи ред в търговията с имоти .

Колкото до достъпността на жилищата, тя

традиционно се измерва по заплатите – изчислява се колко са необходими за един кв. метър 

Преди дни икономистът Георги Ганев направи изчисление, че при средна заплата 510 лв. месечно в София в края на 2006 г. средната цена на кв. метър жилище е била 1300 лв. Изводът му е, че е можел да се купи със заплатите за два месеца и половина.

Сега средната заплата в София е 3150 лв. на месец, а цените на имотите се движат между 266 и 4050 евро на квадрат. Средната е малко над 1500 евро, или 3050 лв. Така 1 кв. метър струва по-малко от средна месечна заплата - жилищата са станали по-достъпни. 

УниКредит Булбанк също прави от години подобни сравнения. Последното стигна до извода, че равновесно положение има, когато едно домакинство може с брутните си доходи за 6 години да купи среден по големина апартамент. Само че в 1/3 от софийските райони цените вече са такива, че за това са нужни 10 години и повече. И за да се възстанови балансът там, според икономистите на банката цените трябва да паднат с 47%.

Според Гергана Тенекеджиева - изпълнителен директор на една от най-големите имотни агенции у нас, в България ръстът е съсредоточен в 5-6 големи града, където тенденцията вече обхваща и най-крайните квартали. Това обаче не важи за имотите в селата и малките градове, които не са засегнати от поскъпването. 

Според изследване на консултантската компания Colliers International от края на миналата година София и Букурещ са столиците в шестте страни от Централна и Източна Европа – Полша, Унгария, Чехия, Словакия, Румъния и България, в които

достъпността на жилищата се е подобрила

след пандемията. Оценката е направена по два начина – колко голям заем може да получи купувач със средна заплата с месечни вноски, равняващи се на 30% от доходите, и съотношението между средната цена на апартамент и годишния доход.

Според данните на Colliers средната цена в София достига 1600 евро на кв. метър през 2024 г. и е нараснала с 60% спрямо 2019 г. В Букурещ се е повишила с 48% и достига 2150 евро. Прага е с най-високата средна цена от 6295 евро на кв. м - ръст от 69% спрямо 2019 г., следват Варшава с 4140 евро, Братислава с 3464 евро и Будапеща с 3100 евро.

Силният ръст на заплатите в София, които почти са се удвоили спрямо 2024 г.,

е в основата на положителната промяна за потребителите, пише консултантската компания. В останалите пет столици средният ръст на нетните възнаграждения е 45%. В Букурещ вече няма толкова благоприятни условия за кредитиране поради по-високите лихви, но съотношението между цени на жилищата и доходи леко се е подобрило.

В останалите четири столици достъпността се е влошила значително. В Прага по-високите лихви по жилищните заеми и значителният ръст на цените изпреварват този на доходите.

Международният сайт за продажба на имоти BestBrokers.com направи оценка на достъпността в Европа на апартамент от 100 кв. метра. Резултатите показват, че в Дания е най-достъпен - 114 средни месечни. На второ място в класацията се нареждат Ирландия и Швеция, като там са необходими съответно 123 и 129 заплати за закупуването на жилище от 100 кв. м. Това е еквивалент на приблизително 10 годишни заплати.

Експертите обаче са категорични, че това не означава, че човек може да изплати апартамента си за 10 г., тъй като в доклада се смята средната нетна заплата, но не се включват разходи за храна, дрехи, транспорт, грижи за децата и т.н.

България също е включена в класацията, като за страната ни е изчислено,

че за покупката на дом са необходими 199 нетни работни заплати

Това означава, че за изплащането на апартамент от 100 квадрата биха били необходими около 16 години и половина, и то ако човек дава цялата си заплата само за покриване на вноската по жилището.

Но българският имотен пазар има и друга особеност – тук, както и в държавите от нашия регион, делът на собствениците на апартаменти, които нямат ипотека, е един от най-високите на континента.

В България е 82%, докато в Нидерландия е само 8,5%, в Швеция – 12,2%, в Германия – 25,4%, а в Белгия – 28,7%. 

Брюксел с програма за 15 млрд. евро за достъпни апартаменти, сумата ще нараства

15 млрд. евро заделя ЕК за подобряване на достъпността на жилищата. Сумата е от кохезионните фондове, а всяка страна от ЕС може да използва своята част от парите, както прецени - да изгражда държавни жилища, да поема част от цената на построени от частни предприемачи или да осигурява кредити с ниска лихва.

В това начинание ще бъде включена и Европейската инвестиционна банка, чиято задача е да създаде механизъм за гарантиране на кредити. Започнали са и първите консултации за създаване на европейски регламент за жилищата, който да замени стария от 2005 г. Европейският парламент пък създаде специална комисия за жилищната криза в ЕС, която да работи по новия регламент. Нейната председателка Ирене Тинали обясни, че едва ли на пазара просто ще се изсипят милиарди, за да се успокои той и така да се реши проблемът.

Причината за всички тези действия е рязкото поскъпване на имотите в ЕС - за 15 г. средните цени са се вдигнали с 48%, а наемите с 23%, себестойността на самото строителство се е покачила с 53%. В България за същия период ръстът на цените е 75%, а на наемите – 30%.

Поскъпването се засили особено през последните години и това предизвика недоволство. В края на 2023 г. в Дъблин избухнаха младежки бунтове срещу недостъпността на жилищата. В Португалия и в Испания няколко пъти се организират масови демонстрации срещу скъпотията. Недоволство има в Берлин.

Затова при съставянето на новата Европейска комисия за първи път се появи и еврокомисар по жилищната политика – Дан Йоргенсен, чийто втори ресор е енергетиката. Задачата на Йоргенсен е да състави план за използване на европейско финансиране за строителство на социални жилища. Другата задача на комисаря е да създаде общоевропейска платформа за набиране на кадри за строителния сектор.

Натискът към повишение на цените на жилищата в големите градове в Европа ще се запази през следващите 5 г. Очаква се повишението да е средно с 3,5% на година до 2029-а. Това е повече от очаквания темп на нарастване на доходите и ще продължи да свива достъпността на жилищата, прогнозира консултантската компания Oxford Economics.

Причините - комбинация от сравнително силно търсене в големите градове и значителни ограничения пред предлагането. Така са включени строги правила за използването на земята, градоустройствените регулации и високите строителни разходи. От компанията прогнозират още, че общите жилищни разходи ще продължат да нарастват и различията в достъпността между отделните страни ще се запазят.

Столицата ще дава под наем дом и на млади семейства

У нас социални жилища почти не останаха. Например в София от общо 250 хиляди жилища едва 7 хиляди са притежание на общината и може да се нарекат социални. В началото на април в общинския съвет бе внесен проект за нова наредба, която предвижда създаване на целеви фонд, в който да постъпват 60% от приходите от наемите на общински жилища и от продажбата им. Другите 40% ще остават в районните кметства за поддръжката на тези жилища, тъй като в повечето случаи те са в окаяно състояние.

Освен това наредбата добавя сред хората, които имат право на общинско жилище, и младите семейства, а не само както досега – социално слаби и уязвими групи от населението. Предвидено е също занапред да има два вида наеми – нормиран наем за 5 години за социално слаби, както и пазарен до 7 години за всички останали. Според промените ще има три вида договори за настаняване в общинско жилище, като единият ще бъде безсрочен за хора с увреждания и възрастни над 65 години.

В проекта не се казва нищо за строителство на нови общински жилища, защото общината няма финансови ресурси за такова нещо. Във всеки случай проектът е подкрепен от групите на ПП-ДБ - "Спаси София", "Възраждане", БСП и ИТН, когато се е гледал в комисиите, и в края на май ще влезе в общинския съвет за гласуване.

Как се справят страните в Европа

Австрийската столица Виена има една от успешните системи и 60% от жителите живеят в общински или в социални жилища.  Финансирането на изграждането им става чрез комбинация от средства на жилищни фондове, подкрепени на държавно и регионално ниво. Така предприемачите са задължени да отделят определен брой апартаменти с нормиран наем. Виена също строи и управлява свои жилища, но и субсидира кооперативни и частни проекти, при условие че цените на наема се контролират.

В Нидерландия се развиват нестопански жилищни корпорации, чиято дейност се регулира от специален закон. Техните приходи идват от наеми и те трябва да са достатъчни само да се самоиздържат и да имат минимален финансов резерв за непредвидени нужди. Около 30% от жилищата в страната са собственост на подобни неправителствени организации. В закона има строги правила кой може да живее под наем в подобни кооперации, като основният критерий е доходът.

Във Финландия има няколко програми за подпомагане на хората, които не могат да си позволят собствено жилище или да плащат наем на свободния пазар. Програмите работят и сега, благодарение на тях 15% от населението получават помощи и държавата разполага с общо 375 000 жилища за тази цел.

Всеки четвърти живее в социално жилище във Франция, където законът задължава всяка община с над 3500 жители да разполага с такива за поне 25% от своето население. Те се дават с нормиран наем. Отделно всяка година в националния бюджет се предвиждат суми за такива жилища, които се прехвърлят на общините. Критерият за настаняване е подоходен.

В Германия федералното правителство отделя пари за строеж на социални жилища.  Системата предвижда всяка провинция да субсидира частни предприемачи срещу определен дял от готовите апартаменти, които са собственост на общината и тя настанява в тях хора по свои критерии. Отделно наемният пазар е регулиран и промяна се прави с решение на местните парламенти.

В Дания най-масово разпространената форма на жилищна собственост са обществените асоциации. Това са вид фондации, на които държавата гарантира заемите и с тези средства се строят кооперации. В тях наемателите плащат нормиран наем, който по закон трябва да покрива само разходите. Съответната общината има право да разполага с 25% от изградените жилища.

Програма, насочена към средната класа и млади семейства, има в Полша. Механизмът предвижда Държавният фонд за развитие да гарантира на строителните предприемачи нисколихвени заеми, с които те да строят. Срещу това съответната община става притежател на определен брой апартаменти в тези сгради, които дава под наем на млади или социално слаби семейства.

В Чехия има програма за достъпни жилища, включваща субсидии и изгодни заеми. Другият вид подпомагане е реновация и саниране на стари жилища, при които се поемат от държавата до 80% от разходите.