На пазара има един продукт, който въпреки че поскъпва, става все по-достъпен за купувачите – жилищата.

Българинът не е забогатял особено много през последните пет години, а и жилищата поскъпнаха. Но ръстът в цените им се компенсира от

спада на лихвите

по ипотечните кредити, което се комбинира успешно с все пак донякъде растящи доходи.

Според изчисления на най-голямата агенция за имоти - “Адрес”, жилищата специално в София през 2017 година са с около 20% по-достъпни за купуване, отколкото са били през 2012 г., когато цените им бяха паднали до дъното.

Причината е, че лихвата по ипотечните кредити е далеч по-ниска днес, отколкото през 2012 г. Ако тогава месечната вноска е била равна на една средна за столицата месечна заплата, днес тя е по-ниска.

“Числата сочат, че семейство с двама работещи днес вече

може да си

позволи

покупката

на стандартно жилище с ипотечен кредит. Те пак ще са на ръба на финансовия комфорт и очевидно не могат да си позволят да платят изцяло със заем. Но преди 5-6 години беше направо невъзможно да се мисли за това и вноската трябваше да бъде равна на заплатите на двамата”, казва изпълнителният директор на “Адрес” Георги Павлов.

Примерно, ако семейство решава да си купи тази година тристаен апартамент в квартал “Гео Милев” с площ 100 квадрата, актуалната му пазарна цена е 204 000 лева, или 2000 лева за квадратен метър. През 2012 г. цената е била с 500 лв. за квадрат по-ниска.

Никой не купува жилище изцяло с банков заем, обикновено се използват и спестявания или финансова помощ от роднини.

При цена от 204 000 лв. обикновено поне 40 000 – 50 000 лв. се плащат със собствени средства, ипотечният заем покрива остатъка.

Днес лихвите по ипотечните заеми в сравнение с 5 години по-рано са почти двойно по-ниски и

сега се движат

около 4%

Това означава, че месечната вноска по заема днес излиза около 1080 лева.

През 2012 г. при тогавашните цени и при същото съотношение между заем и собствени средства вноската за същия апартамент в “Гео Милев” би била 980 лв., изчислява Павлов.

Въпреки това жилището сега е по-достъпно за въпросното семейство, твърдят от “Адрес”.

И дават пример, че сега средната заплата в София е 1370 лв. месечно при 1000 лева през 2012 година. Така делът на месечната вноска е равен на 78% от средната заплата, докато преди пет години този дял е бил 98%. Или сега двамата членове на семейството биха давали по 40% от месечните си доходи за погасяване на кредита, докато през 2012 г. е трябвало да дават половината.

По принцип препоръчителният дял на ипотечната вноска е 30, най-много 40% от месечния доход. Над това ниво човек трябва да има и други доходи извън заплатата, за да си позволи този разход.

В базата данни на “Адрес” има и други примери, които също доказват, че ако се гледа средната заплата в големия град и лихвата по ипотечните заеми, днес жилищата са по-достъпни в сравнение с 5 години по-рано.

Например 86 квадрата жилище в “Дружба” през 2012 година е струвало 58 480 евро, а сега е 74 820 евро. Ако е било купено с 15 000 евро лични средства и останалото от банков заем, месечната вноска по кредита през 2012 г. би била 794 лв., а сега - 805 лева. Разликата е само 11 лева.

При друг пример в “Младост” даже

месечната

вноска през

2017 г. е

по-ниска,

отколкото през 2012 г. Става въпрос за жилище от 65 квадрата, което през 2012 г. е струвало 49 400 евро, а сега 60 775 евро.

Самоучастието на купувача е 10 000 евро. Вноската по кредита през 2012 г. би била 720 лева месечно, а през 2017 г. - 682 лв. Получава се по-ниска, тъй като нарастването на цената на жилищата в този район е било по-слабо, отколкото в “Гео Милев” и в “Дружба”.

Според Павлов подобни сравнения могат да се правят преди всичко за т.нар.

среден клас

апартаменти,

и то в големите градове, където има повече сделки и повече база за сравнение. В малките градове сравнително по-рядко се прибягва до ипотечен кредит, а и има доста населени места, в които имотният пазар е напълно замрял и никой не купува и не продава жилища.

Управителят на “Явлена” Страхил Иванов смята, че причината за по-голямата достъпност на жилищата днес в сравнение с пет години по-рано е преди всичко в

изпреварващото

нарастване

на заплатите

А не толкова заради поевтинелите банкови заеми. “За тези пет години ръстът на заплатите изпревари с много ръста на БВП. Но не във всички градове е така”, подчерта той.

В Стара Загора например през последните 4-5 години почти няма ръст на имотните сделки, а оттам и цените им са нараствали много по-умерено, отколкото в столицата. От това обаче излиза, че в Стара Загора жилищата би трябвало да са още по-достъпни сега, особено ако е имало и по-осезаем ръст на заплатите.

Напоследък се увеличават прогнозите, че лихвите по всички видове кредити ще спрат спада си. В същото време цените на жилищата през последните 7-8 месеца

почти не се

движат нагоре

В София например разликата в движението на цените между отделните райони е в рамките на части от процента. А има и квартали като “Обеля”, “Сердика” и “Свобода”, в които през първото полугодие на 2017 г. дори има незначително намаление на цените на годишна база. Всичко това дава основание за прогнози, че поне в краткосрочен план картината ще бъде сходна със сегашната - ще има относителен ръст на броя на сделките, ръст на цените, почти равен на инфлацията. И като цяло - все по-достъпни за масовия купувач жилища.

Във Валенсия се купуват по-лесно отколкото в София 

България, по-точно София, се представя доста добре в класацията, изготвена въз основа на т.нар. PIR индекс (property price index). Това е широко използван в света показател, който мери съотношението между цена на жилищата и доходите за съответното населено място. Колкото по-нисък е той, толкова по-достъпни са жилищата в дадения град.

От последното изчисляване на този индекс през април 2017 г., за София той излиза 10,85, което поставя столицата ни на 15-о място сред големите европейски градове (с население над 1 млн. души) по достъпност на имотите.

Изчисляването на индекса за София е правено при средна цена от 1016 евро за квадратен метър за жилище от 70 квадрата.

За сравнение индексът на Лондон през април е бил 29,22, тоест жилищата в британската столица са три пъти по-недостъпни за купуване. Въпреки че средната годишна нетна заплата там е доста по-висока, средната цена на квадратен метър е немислимите за нашия пазар 12 952 евро.

Но Лондон е световна столица с над 8 милиона население. Нека погледнем градове като Краков или Валенсия. Във Валенсия средната цена на квадратен метър жилище е 62% по-висока, отколкото в София. Но тъй като средната заплата там е 1254 евро месечно, или 15 048 евро годишно, PIR индексът се получава 7,64, което поставя испанския град малко по-напред от София в класацията.

Съвсем друго е положението в полския град Краков, където индексът през април е бил 12,83, т.е. жилищата там са били по-недостъпни от тези в София.