София трябва да се развива, като териториите в нея станат мултифункционални, за да можем да намалим пътуванията и трафика през града. Това си поставям като цел пред развитието на столицата, заяви главният архитект на Столична община Здравко Здравков по време на дискусията
“Property, идеи
и инвестиции”,
организирана от “24 часа” и списание .bg/Иноватор.
Форумът, който е част от кампанията “Новата БГ икономика”, събра на едно място в зала “Киото” на хотел “Маринела” зам.-министъра на регионалното развитие Валентин Йовев, ръководството на Камарата на архитектите в България, строителни предприемачи, имотни агенции. Арх. Здравков обясни, че една от целите му е паразитният график в града да намалее. За това са нужни мултифункционални комплекси, в които има едновременно жилища, офис площи и сгради с предназначение за свободното време. По този начин ежедневните придвижвания през града ще намалеят.
“Комплексите
сега са строени
на принципа
град спалня
- живееш на едно място, работиш на друго. Заради това е нужно създаване на микс от функции в рамките на отделните територии”, обясни главният архитект.
Идеята му е анализът за развитието на София, който се изготвя в момента, да покаже от какви функции са лишени отделните софийски райони. Когато това стане ясно,
общината ще
издава
преимуществено
разрешителни за
строеж
в тези райони само за сгради, каквито там липсват.
“Правилната инвестиция не може да се осъществи без развитието на градския транспорт”, изтъкна арх. Здравков. И добави, че именно линиите на метрото са засилили частните инвестиции в отделни райони на столицата и по протежение на трасето на подземната железница се строят качествени имоти. Като пример посочи строителството в района на “Хладилника”, което се засили именно след достигането на метрото до търговския център там.
По думите му най-много визи за нови строежи в момента се издават в “Овча купел”, където ще минава третия метролъч и станциите и тунелите вече се изграждат.
Главният архитект изтъкна, че нищо чудно през 2019-2020 година отново да говорим за криза на имотния пазар. “Надявам се тогава сривът да не е чак толкова голям, но във всеки случай ще има едно успокояване на пазара”, каза арх. Здравков. Той изтъкна, че в момента дори цените в комплекси като “Дружба” и “Овча купел”
гонят 1000 евро
на квадратен
метър
заради развитието на подземната железница. “От 2015 г. имаме един ръст на строителството в София, Бургас, Пловдив и Варна”, изтъкна той.
Въпреки това според него инвеститорите са си взели поука от срива на цените през 2009-2011 година, който достигна до 40%. “Увеличаването на изискванията за енергийна ефективност, за общите части, за гаражите - всичко това
увеличава
качеството на
строителния
продукт
Разчитам на бизнеса да гледа в по-далечен период, а не само следващите 2-3 години да се надяват да продадат всичко", заяви арх. Здравков.
Проблемите, които сега съществуват в големите градове и специално в София, ще продължат да се увеличават през годините, смята главният архитект. “В София спазваме тенденцията в Европа за едно домакинство-един човек. Което кара инвеститорите да се съсредоточават в градските части", каза Здравков.
“Към 2050 г. населението в Европа ще намалее с 15%. Населението в България също трайно ще намалява. От 7 млн. население на България в момента 1,3 млн. живеят трайно в София. И въпреки намаляването на населението в страната хората ще продължат да се придвижват към София и 1/4 от родното население след време
ще живее в
столицата,
заяви главният архитект. Тези данни според него са от проучване, което той е поръчал, за да може да планира развитието на териториите на града.
Строителните предприемачи подчертаха, че в много от жилищно-офисните им проекти пречат претенции за собственост върху терени, които по общ устройствен план би трябвало да са улици или други обществени пространства.
“Този проблем стои с бившите земеделски имоти, които са реституирани, без да се отчете придадената им стойност - това, че те вече са урбанизирани. Трябвало е да им се изработи
подробен
устройствен
план,
за да станат пригодни. Столичната община, нито която и да е друга община, не носи вина, че реституцията се проведе по този начин, каза арх. Здравков.
Той каза, че протестите в София често са следствие именно от тази реституция. Другият такъв проблем бил с неотчуждените улици. “Инвеститорите искат прекалено големи суми за тези парченца от имоти. Така стана и със сградата на Би Ти Ви, където инвеститорът поиска 300 хил. лв.”, обясни арх. Здравко Здравков.
Колкото до оградите, които често някои частни собственици вдигат, за да попречат навлизането на хора или коли в тяхното владение, а по този начин преграждат и улици, арх. Здравков отдаде на желанието на законодателя.
“Оградите искахме да ги забраним, но парламентът реши, че това е
върховна изява
на правото на
собственост
И направи така, че ограда се слага по-лесно от табела, която обозначава собственост. За улиците са нужни законодателни решения за придобиване на имотите от страна на общините. Тези собственици ограждат и рекетират после всички останали собственици и общината”, каза главният архитект на София. Той даде пример с Френския лицей, който по този начин е превърнал улица, т.е. обществен терен, в паркинг.
“Собствениците не са ентусиазирани да си даряват парченцата от имотите за улици. Същият проблем стои с терените за озеленяване, хората натискат те да бъдат отчуждавани бързо. Придобиваме ги по 100 евро на квадрат минимум”, разказа още арх. Здравков. Той определи и като абсурдна възможността едно обжалване за конкретен имот да
събори в съда
целия подробен
устройствен план
на район
“Когато гражданите протестират, те са прави. Това, че ще трябва да се инвестират стотици милиони в отчуждаване, е факт. Не бива да подценяваме хората, че не са готови да платят за това. Трябва да се
повишават
данъците върху
имотите,
които събират общините, и средствата да се влагат в благоустрояване. Когато хората виждат, че се реализират идеите за по-добра среда, те ще подкрепят такова вдигане на данъците, колкото и да ви се вижда политически тежко такова решение”, каза по време на дискусията Георги Павлов, изпълнителен директор на “Адрес - недвижими имоти”. И даде съвет на арх. Здравков да построи красива обществена сграда в София, защото предназначението на всеки частен строеж не е да бъде красив, а от него да се печели.
“Постройте най-красивото училище в София. Второто нещо е да построите един огромен парк”, обърна се Павлов към главния архитект.
Постоянната смяна на правилата отблъсква инвеститорите
Постоянната смяна на правилата за строителство и проектиране отблъсква и тормози инвеститорите. Това обясни инвестиционният директор на Arco real estate Ивайло Мишев на дискусията “Property, идеи и инвестиции”.
Инвеститорите нямат яснота колко време ще им отнемат разрешителните, колко време ще им отнеме приемането на подробен устройствен план, обясни Мишев.
Огромен проблем пред строителите е и комуникацията с комуналните дружества като електроразпределителните и ВиК дружествата.
“Няма описание стъпка по стъпка през какво минава инвеститорът за да си докара ток или вода до обекта. Тези фирми - имам опит от столицата с ЧЕЗ и “Софийска вода”, са затворени общества и никой не обяснява как и откъде ще си включиш обекта. Защо например се плаща такса присъединяване, след като се плаща за електромерите, плаща се отделно за трафопост, отделно за кабелите до обекта? Става въпрос за стотици хиляди левове”, каза Мишев.
Проблемите със застрояването на града идват и от абсурдния текст в Закона за устройство на територията, че на ъглов парцел няма ограничение във височината, обясни още инвеститорът.
Той предложи проблема със собствеността върху терени, кои трябва да са улици, да се реши по следния начин: след като влезе в сила подробният устройствен план и в него има начертани нови улици в частни парцели, те да се считат за улици и да се ползват като такива. “А общината и собственикът да си преговарят колкото си искат, вместо собственикът да слага огради и бариери”, каза Мишев.
“Не трябва да се смесват инвестиционни намерения с политики. Има норми и срокове и това трябва да се спазва”, каза Коста Андреев, оперативен директор на “Гаранти Коза България”. Компанията все още не може да осъществи проекта си “Гран Каньон” в “Младост” заради районната кметица Десислава Иванчева. Инвеститори в района дори събират подписка срещу кметицата, защото реално там всичко е спряно, стана ясно на дискусията.
Архитекти искат ограничение за ъгловите сгради
Освен да се променя законът за София, трябва да се измени и Общият устройствен план на столицата, препоръча арх. Емил Сардарев от Камарата на архитектите по време на дискусията “Property, идеи и инвестиции”.
“125 метра е значителна височина за сграда, а в София 35-етажните сгради са много малко. 75 метра височина, която се предвижда извън бъдещия район на небостъргачите, също е сериозна височина. За определени места трябва да се проведат конкурси, за да се правят небостъргачи с малка застроена площ", препоръча Сардарев.Според него за ъгловите парцели трябва да бъде въведено ограничение сградите да не са повече от 2 пъти височината на околните.
Жилищната стратегия ще е готова през ноември
През ноември Министерството на регионалното развитие и благоустройството ще изготви и предложи за публично обсъждане нова жилищна стратегия на България. В нея ще намерят отговор много от въпросите на устройственото планиране и подобряване на средата за обитаване, каза зам.-министърът на регионалното развитие Валентин Йовев по време на дискусията.
Според него местната власт трябва да стимулира гражданите да използват електронни услуги, например кадастралните, а не да изискват от граждани и предприемачи да им носят скици на хартия. Вече 93 840 българи са облагодетелствани от Националната програма за енергийна ефективност, по която се санират панелните блокове. Одобрени за реновиране и с вече сключени договори са 2022 многофамилни жилищни сгради, добави Йовев.
10 °
26 °
