Няма как в нов проект да търсиш цени от 700-800 евро за квадратен метър, само себестойността е по-висока от тези нива, казва директорът на “Arco Real Estate” Ивайло Мишев

Ивайло Мишев притежава бакалавърска степен по международни финанси от Портсмутския университет и МБА диплома от Шефилдския университет. Започва работа като финансов мениджър в Инвестиционния отдел на „Arco Real Estate” в България през 2007 г., а от 2010 г. е назначен за негов директор.

-Господин Мишев, доколкото виждам, най-новият ви проект - „Изток Парксайд“, е разположен в един от най-хубавите жилищни комплекси на столицата, с вече изградена инфраструктура от всякакъв вид. Защо не решихте да го направите примерно на някой по-голям свободен терен в покрайнините на столицата и в по-големи мащаби?

-Проектът „Изток Парксайд“ всъщност се намира на място, което към днешна дата е едно от малкото в „Изток“, които са „занемарени“ и подминати от цялостното модерно развитие на района. В общи линии можем да го наречем белег на лицето на квартала, въпреки, че се намира в паркова среда, до течаща река и без съществуващо или предвидено ново застрояване наоколо. Което пък позволява прекрасни гледки към Витоша дори от втория етаж.

Като социално-отговорна компания, ние сме поели ангажимент да развием целия район, като напълно изградим предвидената инженерна и улична инфраструктура, облагородим парка в съседство и направим общодостъпна модерна детска площадка. След завършване на проекта това ще е прекрасно място за разходка и отдих за всички жители на квартала.

От друга страна, да, имаме фокус към инвестициите в по-мащабни проекти, особено в още неразвити райони на София, които считаме, че имат потенциал да станат привлекателни места за живеене. Към момента проучваме подобни възможности, но за съжаление се сблъскваме със стандартните за строително-инвестиционния сектор проблеми като дългите и неясни градоустройствени процедури, отчуждаването на улици, липсващата инфраструктура и невъзможност (или нежелание) за изграждане на такава от страна на общината или съответните отговорни комунални дружества. Подобни пречки представляват значителен риск за всеки инвеститор, като правят невъзможно планирането на една инвестиция както във времето, така и във финансово изражение – двете й най-важни съставни части. Това според нас е и основната причина в последните години България да е често заобикаляна от чуждестранните инвеститори в имоти.

-Правено ли е нещо специално в проекта или промени в първоначалната идея, за да се впише той по-успешно в околното пространство?

-Генерални промени в първоначалната идея не са правени, тъй като самата тя беше да развием модерен проект с най-висококачествени материали и фокус към енергийната ефективност и комфортната среда на живот на бъдещите обитатели. За което получихме и сертификат с оценка „very good” от BREEAM. Доколкото знам, към днешна дата това е едва третият жилищен проект с подобен сертификат в България. Вярваме, че подобна инициатива от наша страна ще подтикне и нашите конкуренти в бранша да наблягат още повече на енергийната ефективност – процес, от който в крайна сметка ще има полза цялото общество и най-вече околната среда.

-Лесно ли се намират подходящи терени за жилищни сгради в София и големите градове или за многофункционални жилищни комплекси? Имате ли амбиция да изграждате такива комплекси и в кои части на София например?

-Относно намирането на терени, краткият отговор е да – в големите градове и околностите им има много свободна земя за развитие. Има обаче едно голямо НО. А именно проблемите, които описах по-горе. Ако за да развиеш един проект на тихо и красиво място извън София трябва да изградиш за своя сметка километри улици, тротоари, водопровод, канал, електрозахранване, топло- или газопровод (и да дариш всичко това на общината или комуналните дружества), а преди това да трябва да мине някоя и друга година в градоустройствени процедури, то в такъв случай най-вероятно няма въобще да се захванеш.

Относно амбициите ни – да, имаме. Дали ще се материализират зависи от гореспоменатото НО и индивидуалните характеристики на всеки един потенциален проект.

-“Arco Real Estate” работи в България вече достатъчно години. Според вас какви промени има в изискванията на купувачите на жилища сега в сравнение с годините преди кризата? На какво повече държат?

-По време на кризата и в последните няколко години наблюдаваме може би най-значителната промяна в отношението на купувачите при покупка на имот – обезпечаването им с професионални лични консултанти. Все повече купувачи си наемат адвокати, архитекти, инженери или други специалисти в сферата на недвижимите имоти, които ги консултират през процеса на сключване на сделка за покупка. Можем да наречем това „образоване“ от страна на купувачите, за което от „Arco Real Estate” винаги сме апелирали.

От една страна купувачът е спокоен, че интересът му е изцяло подсигурен, а от друга - по време на преговори дискусиите се водят между професионалисти, които говорят на един и същ език. Ние поддържаме виждането си, че купувач на имот не трябва да предприема толкова важна стъпка без да има консултант до себе си през целия процес. Това ще намали драстично, може би дори ще заличи изцяло бизнеса на имотните измамници, както и ще постави на равни начала всички инвеститори в имоти в конкуренцията помежду им на свободния пазар.

Днес също така купувачите обръщат значително по-сериозно внимание на имиджа на даден инвеститор и неговата история и завършени проекти. Тъй като това добавя едно допълнително ниво на сигурност, имайки предвид, че законодателството не дава стопроцентова сигурност.

Що се касае до техническите изисквания, част от вече задължителните, които до голяма степен се превръщат и в стандарт на големите инвеститори, са висококачествените строителни материали, удобният транспортен достъп и наличните гаражи или паркоместа, комфортът на околната среда, ефективно усвоените площи без излишни, за които трябва да плащаш, енергийната ефективност, удобствата в близост като парк, детски площадки, детски градини и училища, супермаркет, спирки на градски транспорт и метро и т.н.

-Чувства ли се на пазара недостиг на качествени жилища, специално в големите градове и на какви жилища точно?

-Да, усещане за недостиг има. Факторите са няколко: от една страна има забавяне в общинската администрация при одобрението на проекти и издаването на разрешителни за строеж. Независимо от причините, това води до строителството на по-малко жилища, които не могат да отговорят на нарастващото търсене предвид огромната депозитна база в банки на населението и исторически ниските лихвени нива по кредити.
От друга страна до някаква степен допускам, че подобно усещане може и да се създава заради недостиг на качествени жилища на ниски цени, а не на качествени жилища изобщо. За да онагледя твърдението си, със сигурност мога да заявя, че ако даден купувач очаква да закупи качествено жилище с качествена локация на цени от 700-800 евро за квадратен метър, то най-вероятно ще остане разочарован. В немалко случаи само себестойността на един жилищен проект е по-висока от тези нива. А като добавите вътре разходите за земя, проектиране, строителство, инфраструктура, данъци, разрешителни, управление, продажби и маркетинг, финансиране и т.н. сумата става доста по-висока.

Често се пропуска и фактът, че една от причините за нарастването на продажните цени е увеличението на разходите за развитие на даден проект – цената на земята расте с всеки изминал месец, а от личен опит мога да споделя, че цената на строителството се повиши с 5% само за последните 6 месеца.

-Каква прогноза можете да дадете за ценовите нива в близкото и по-далечно бъдеще?

-В близко бъдеще очаквам плавното покачване както в себестойността, така и в продажните цени, да продължи. Факторите, които ще го поддържат, са ниските лихви по кредитите, които предвид цялостното състояние на икономиките на САЩ и Европа очакваме да останат такива за поне още 2-3 години. Освен това има големи парични наличности на населението, които се преориентират към инвестиции в по-сигурни и по-доходоносни активи, каквито са недвижимостите.

Да не забравим и известното ограничаване на строителството от страна на Столична община чрез забавени процедури. Това е проблем, който изисква кардинални промени в законите и наредбите, така че нещата да се случват по един ясен и канализиран ред с прецизни и изпълними срокове и условия. Разбира се, подобна промяна изисква изключителни усилия и време и не може да се случи изведнъж.

Други такива фактори са покачването на доходите на населението и ниската безработица, които позволяват на по-голяма част от хората да инвестират в нов дом.
След като преживяхме 2009 година, прогнози за по-далечното бъдеще предпочитам да не правя.

-Как според Вас ще се развие пазарът на жилищни имоти в близките години – като тип жилища и като обем от сделки?

-Отговорът е свързан с този на предходния въпрос – обемът сделки ще се увеличава, но без резки движения. Можем да го наречем едно здравословно състояние и развитие на пазара, предвид наличните благоприятни макро-условия.

Относно типовете жилища, общо взето всички участници на пазара изнасяме сходни данни – търсенето на маломерни жилища без или с 1 спалня е силно, движи се от инвеститори и млади, все още несемейни, купувачи.

Търсенето за жилища с 2 спални е преобладаващо, тъй като засяга най-многобройната прослойка купувачи – млади семейства с 1 или 2 деца. Търсенето на жилища с 3 и повече спални се увеличава, въпреки че е значително по-малко от горните две поради високите абсолютни стойности на такива големи имоти, които изискват купувачи с по-големи финансови възможности.