Жилището - in и out

На света няма друга такава стока като жилищния имот. Продажната му цена като нов почти няма нищо общо с вложените разходи за произвеждането му плюс евентуалната печалба за строителя. А зависи и от куп други фактори, върху които често предприемачът няма никакъв контрол.

И уж като цяло вдига цената си с течение на времето, но като нищо може да се случи точно обратното. Да се обезцени до такава степен, че да е по-изгодно сградата да се събори и да се построи на мястото нещо друго, отколкото да се правят опити за обновяването й.

С една дума – много е сложно. И става още по-сложно ако трябва да вземем предвид най-актуалните тенденции в България. В държава, която има намаляващо население, всъщност има немалко ново строителство. Според статистиката през последните няколко години издадените нови разрешителни за строеж и още по-важното – пуснатите в експлоатация сгради, се увеличават. Може и да не е със същите темпове както през периода 2004-2008 г., но все пак има ръстове.

Търговията с имоти както и почти всеки друг вид търговия също има своите тънкости, често незабележими за незапознатите. Изпълнителният директор на най-голямата имотна агенция в България - „Адрес“, Георги Павлов обръща внимание върху факт, който няма как да се проследи от статистиката. „Когато настъпва период на поскъпване на жилищните имоти, както е сега макар и с малки ръстове, много хора, които са решили да продадат жилище, просто си изтеглят офертите. Защото разсъждават, че могат да изчакат още по-висока цена. А това създава невярна представа за пазара – уж стоката е налична, но всъщност не се продава. Това обяснява, макар и само отчасти, масовизирането на строителството напоследък“, казва Павлов.

Другото обяснение е фактът, че голяма част от наличния жилищен фонд в България е строен по времето на социализма и качеството на обитаване на тези апартаменти вече не задоволява съвременните вкусове.

Може би още десетилетия строителството на нови жилища в България няма да достигне обема на построеното при предишния строй. Който всъщност не е съвсем хомогенен от тази гледна точка - строителството се масовизира чак през 60-те години поради съвсем конкретни причини.

Първо бейби бумът, последвал Втората световна война, увеличава рязко населението. И второ – насилствената колективизация на селското стопанство през предишното десетилетие довежда до такава мизерия българския селянин, а в същото време има такава отчаяна нужда от работна ръка в изграждащите се заводи, че миграцията от селата за кратко време разширява градовете до пръсване.

А това ражда проблеми, много от които не могат да се решат и до ден-днешен. В големите панелни жилищни комплекси и до днес не може да се създаде истински уют. И въпреки това напоследък се забелязва стремеж у по-големите инвеститори да изграждат именно многофункционални жилищни комплекси. В които има офисни сгради, хотели и жилища около тях.

Причините са поне няколко. Според Павлов това съответства на съвременните вкусове на хората. „Българинът съвсем доскоро имаше изисквания само за жилището си. Като влезе вътре, да му е уютно така както той го разбира. Апартаментът е в квартал „Левски Г“, ама вътре е застлан с мрамор. Но хората вече все повече искат да имат и среда около жилището си. Стремежът е хубавото да не е само „in” а и „out”, казва той.

Има два основни начина тази среда да се предостави. Единият е за това да се погрижи общината. Което е доста по-трудно и то не само у нас, а навсякъде по света, защото богатите общини са по-скоро изключения.

Другият начин е за това да се погрижи частният предприемач. И мнозина от тях вече го осъзнават. Защото тенденцията да се построи не само една или повече жилищни сгради и да се свържат с инфраструктурата наоколо, но и да се впишат в една обща среда, в крайна сметка повишава цената на такъв имот.

„В близкото минало такива бяха само затворените жилищни комплекси, къде предприемачите се концентрираха единствено върху жилищата. И едва ли не казваха на обитателите: другите нужди си ги задоволявайте извън оградата. Но разбират все повече, че хората искат да останат в рамките на хубавата, подредена и обмислена среда. И аз самият искам да живея на такова място“, казва Павлов.

Под обмислена среда се разбират много неща. Хората например искат улици, за да не си цапат обувките, когато влизат вкъщи. За това са нужни и бордюри. Трябва и някой категорично да забрани на колите в такива комплекси да карат с над 20 километра в час. „В затворените комплекси в полите на Витоша тези правила се спазват – карал е като луд по околовръстното, но като премине оградата, вече сваля до 15-20 км в час“, дава пример Павлов.

За да се появят повече такива многофункционални жилищни комплекси, а и каквото и да било, първо трябват условия. Най-вече инфраструктурни. Павлов отбелязва, че например проектът за „Парадайз тауър“, който може и да не се случи в крайна сметка, се появи едва когато метрото вече стигна до района, далеч след като там вече бе изграден мол „Парадайз“ и започна усиленото застрояване на близкия квартал „Кръстова вада“. Изобщо, след като се видя, че общината обръща все повече внимание на този район.

„Но на други места въпреки изградената инфраструктура, нещата не се случват. Например, булевард „Тодор Александров“ така и не се превърна в софийското сити, населено с високи офис сгради. Но за това има една особена причина - за да се пресели една фирма някъде, най-важното условие е на биг боса да му е удобно, особено в България. Но малцина от тези хора живеят покрай шосето, което води до жк „Люлин“, казва Георги Павлов.

И отбелязва, че по съвсем друг начин се случва симбиозата примерно между „Резиденшъл парк“, разположен в полите на Витоша, и „Бизнес парк София“.
Но, разбира се, общините трябва да свършат своята работа. Чудесен пример в това отношение е кметът на Бургас, който се зае предварително да изгради необходимата инфраструктура на местата, които са счетени за подходящи, далеч преди още да се е появил конкретен инвеститорски интерес за изграждане на нещо.

Транспортът е цял друг отделен проблем, свързан с горните. Според Павлов България в това отношение сякаш живее във времената на Модернизма и не желае да излезе оттам.

„Ние, каквото и да правим в градовете, гледаме да направим удобства за колите. Да, но шофьорът може с едно натискане на педала и завъртане на кормилото да вкара колата в подлез или надлез или направо под земята, или да заобиколи. А ние караме пешеходците, повечето от които не са млади, прави и здрави, да се катерят или слизат по стълби. Би трябвало да е точно обратното“, казва Павлов и отбелязва, че примерите за такова проектиране и изпълнение са далеч повече отколкото обратните.

Масовият обществен транспорт е другият голям проблем. У нас много рядко промените в градския транспорт се съобразяват с промените в градовете. Няма статистика колко време хората чакат в пиковите часове. А това е важно, защото в обществения транспорт не се влагат само пари, нужно е и знание. Освен това колкото по-добър направиш обществения транспорт, толкова повече стимулираш хората да го използват.

Това е много важно когато се обмисля накъде да се развие даден град. Павлов донякъде не споделя мнението, че в София или в другите големи градове у нас трябва непременно да се уплътнява строителството, за да не губят хората време в пътуване на големи разстояния.

„София е изключително малка на фона на Ню Йорк или Токио, където хората наистина пътуват много. Ние пътуваме 20 минути и на трийстата вече се изнервяме. Така че нека не се заблуждаваме - София не нараства чак толкова бързо. Големината й е колкото на предградие на Ню Йорк“, казва Павлов. Затова той смята, че твърде дълго време столицата е налагала безалтернативно политиката на уплътняване на строителството. Време е да се помисли за друго.

По същата причина той разбира добре и обществените настроения срещу високото строителство. „Да се сравняваме с градове, които имат повече от 1000 години непрекъснато развитие и са били столици на империи, че да извисяваме снага нагоре, не е удачно“, казва Павлов. Според него и при бурното строителство по времето на социализма застрояването в столицата не се е уплътнявало чак толкова. Бил е избран по-нормалния начин – строителство в покрайнините.

Друг е въпросът, че трябва добре да се обмислят новите терени. Например северните райони са идеално място за застрояване, защото в южна посока градът вече почна да се катери по Витоша, което е недопустимо.

Но за да стане това, общината трябва да действа изпреварващо. „Трябва да се построят улиците, трябва да се каже къде ще са. Изобщо, трябва планиране“, казва Павлов.

И набляга на това, че планирането трябва да е дългосрочно. „Даже 5 години са твърде малко, трябва 15 години напред да планираме. Защото България е минала вече през прехода и отдавна е в стабилно състояние“, подчертава той.

Освен това при градоустройството според него нещата опират и до политика. А специално при многофункционалните жилищни комплекси, нещата няма да се решат само със средствата на Закона за етажната собственост – трябва истински мениджмънт.

„Законът за етажната собственост например според мен е сблъсък с нашата народопсихология. Ние по принцип си се чувстваме близки. Затова рядко ще видите някъде някой да наложи нещо с 55% срещу 45% в етажната собственост. Ако само 20% от обитателите на блока са против нещо, то просто не се прави, защото така е по-лесно. Не се инвестира в сградата, не се прави нищо. А ако нещо е наложително - се отлага максимално във времето. Така лека-полека имотът се обезценява“, казва Георги Павлов.

Колкото до цените на апартаментите в такива многофункционални жилищни комплекси, той смята, че те ще са поне с 20% по-високи от аналогични по големина жилища в съседство. И най-вероятно ще имат пазарен успех, защото в България такива проекти доскоро не е имало, а очевидно желанието за по-красива среда е всеобщо.
Друга тенденция на пазара на жилищни имоти в момента, която обаче все още не може да се измери точно, са празните апартаменти, които не се продават. Обикновено това са жилища, които имат нужда от сериозен ремонт, значителна част от тях са в центъра. Пусти са, защото собствениците им работят или учат в чужбина, но не са сигурни дали ще се връщат в България. Затова и не предприемат нищо.

Това, което благоприятства тенденцията за увеличаване на такива жилища, са ниските данъци. Според Павлов те трябва да са драстично по-високи и средствата от тях трябва да отиват в облагородяване на градовете.

„Струва си да се помисли върху тази идея, защото обновяването на градовете се финансира предимно през европрограми. Европейските данъкоплатци даже ни платиха метрото, но очевидно това няма да продължава още дълго“, казва Павлов. И дава за пример ремонта на столичната улица „Граф Игнатиев“, която общината също плаща с европейски пари, независимо, че по нея живеят достатъчно състоятелни хора.
„В нормалните държави това, което ние наричаме „данък сгради“ е към 0,5-1% от пазарната стойност на имота, докато у нас е почти същата стойност но в промили. Тоест е десет пъти по-ниска. Но жилищата са постоянно налични, и е редно една община да може да се издържа от този данък, вместо от такси при прехвърлянето на имотите, както е сега“, казва Павлов.

И целта не е просто българите в чужбина с празните апартаменти да си продадат жилищата. А приходът от този данък да се обвърже с инвестициите, които общината прави в даден район. Защото сега логиката е обърната. Част от районите на София, където данъкът е най-висок – Бояна, Драгалевци, Симеоново, са всъщност без канализация.

Процесът по увеличението на данък сгради според Павлов е неизбежен и колкото по-скоро започне, толкова по-добре. Защото само той ще може – или поне би трябвало да може, да осигурява средствата за повишаване на качеството на средата.
Европейските средства изиграха своята роля, но предвид новите реалности в Европейския съюз и задаващата се нова бюджетна политика след 2020 г., едва ли държавата и общините ще могат да разчитат в същата степен на тях.